虎门Hills开业——“魅力横溢的东京”和唯东京才能吸引投资的日本

矗立在干线道路上的摩天大楼

2014年6月11日，位于东京都港区虎门的综合商业设施“虎门Hills”正式对外营业。开发这座摩天大楼的，是日本最著名的地产发展商森大厦株式会社，“ARK Hills”和“六本木新城（Hills）”等大规模城市改造再建项目皆出自森大厦之手。“虎门Hills”地上52层，地下5层，高247米，仅次于2007年建于六本木防卫厅旧址的248米高的“东京中城”，成为东京的第二高摩天楼。

不过，这座建筑之所以备受关注，既不是因为其高度，也不是因为它像人们在“ARK Hills”和“六本木新城”已见到的那样，集城市功能于一身，具备了堪称完美的功能。真正的理由，实际上是因为这座摩天大楼，建在了东京的干线道路“上面”。

短短1.4公里，耗费68年光阴

这条道路有一个严谨正规的名称——“东京城市计划道路干线街路环状2号线。不用说，这是东京都管辖的建设工程，起点是江东区有明——2020年东京奥运的主会场，绕过皇宫西侧一直延伸到千代田区神田佐久间町，整条道路呈马蹄形。问题是这次先于“虎门Hills”在3月份开通的新桥至虎门间的1.4公里长道路。这段路在城市道路建设计划立项居然是在1946年。短短1.4公里的道路，竟耗费了68年时间……。

个中原因众所周知：土地征用困难。二战后的日本，土地所有人受到了法律的大力保护。不仅是土地所有人，就连租地、租房权所有人也得到了同样的保护。因此，即便在收购公用土地时，中央和地方政府也没有强制力，只能依靠分别进行买卖交易来解决。

为土地问题所困的日本

也就是说，日本不能像中国那样采取粗暴的手段，这一点倒也称得上民主。不过，另一方面却导致地价暴涨，在土地需求高涨的泡沫经济时期，民间企业甚至利用黑社会，以恐吓等方式强行征收土地。然而，虽然这些人不惜破坏整个日本经济肆意抬高地价，甚至动用了所有的地下势力，却仍然无法征收到成片的土地。随着泡沫经济的破灭，东京都内的土地收购中途夭折，在四处留下了零零散散的地块，犹如蛀虫侵蚀后的痕迹一般。

东京的城市规划原本就处于不可收拾的混乱状态。1923年关东大地震之后的重建，是在相当扎实可行的未来展望和城市规划之下进行的，当时的城市开发奠定了现代东京的基础。然而，1945年二战结束后的复兴事业，则可以说与计划性相去甚远。无论是政府、民营企业还是国民个人，在经济上都处于破产的状态，想方设法求得生存是首先要考虑的头等大事。后来因被视为阻碍城市开发而遭诟病的《租地租房法》——人们指责其“过度保护了租房人的权利”， 就是在这一时期制定的，这部法律主要是为了保护那些由于紧急避难而在别人土地上建起临时板房生活的受灾民众，以防他们受到“中国式的强行拆迁”之苦。

这种情况在进入经济高速发展时期以后也没有改变。要将大片土地集中进行大规模重新开发，成本实在过于巨大，所以新的建筑物，基本上也只能在已有土地上翻新改建。1964年东京奥运会为整顿东京城市建设提供了良机，即便如此，首都高速公路依然以高架形式建在了已有的河流、护城河乃至公路上方的空间而非地面。其结果，市中心独幢民宅居住区留存下来，主要地铁站前是二战后建起的大片黑市棚户区，这种和经济大国首都不相称的状况持续了很长时间。

城市改造的革新者森大厦的“拿手好戏”

泡沫经济破灭后，政府放松了各种管制，东京一直在引进投资进行大规模的城市再开发。然而，这些开发项目大都是新供给的未经整理的空地，比如台场、汐留等原国营铁路货车站旧址，或是已有大型建筑物的改建，比如东京站周边和防卫厅旧址等等。

而这次建设“虎门Hills”的森大厦公司，在日本的大型地产开发商中是一个非常另类的存在。森大厦不是开发已经汇集成片的土地，而是擅长对利用率低、土地所有者被细化的地区进行整体的开发改造。

这种开发方式是1969年施行的《城市再开发法》中所说的权利交换方式，用让土地所有人以提供利用权的形式结成合作社，在土地再开发后按照对应的比例获得新的不动产权利。这种方式既不是收购土地也没有驱赶住户，而且如果开发的程度高，土地的资产价值也随之上升。然而即便如此，集中起成片的土地也不容易。虽然有三分之二的土地所有人加入，就可获得开发许可，但要说服三分之二的土地所有人并非易事。

位于赤坂溜池的“ARK Hills”集办公、住宅和文化设施于一体，备受世人瞩目，从开始策划到开业用了17年，IT热潮之象征的“六本木新城”也耗费了16年时间。这些时间大部分都用在了说服土地所有人上。

这次的“虎门Hills”，则复苏了停滞近70年的道路计划。这一项目的最大特征是，灵活运用了将道路和建筑物作为一个整体进行建设的“立体道路制度”（1989年施行）。再开发的对象不仅仅是伴随道路拓宽而征用的土地，还将其他土地也纳入再开发项目之中，提高了土地的利用价值，这就使土地所有人易于加入到开发事业中来。森大厦正是利用了这一效果。

东京的魅力和日本的价值

这一系列项目的推动人是森大厦的会长森稔。然而，令人遗憾的是，森会长已于2012年去世。森先生健在时，笔者曾采访过他，当时森先生批评了战后日本的土地开发，他说：“在国际大都市之间的竞争中，东京可谓是在勉勉强强地和对手们在进行白刃之战。即便如此，日本这个国家还没有把目光真正投向‘城市’。……首先，城市建设的基本方针就是错误的。比方说，二战后，日本从某个时期开始便一直试图在遏制人员、物资和资金向城市集中。……而且把城市功能按照居住、工作和娱乐来进行地区划分，推进功能单一化的做法。……其结果，造成了城市中心地区仍然残留着独门独户的住宅，阻碍了城市的高效利用。在全球化进程不断加速的今天，比起国内的均衡发展，如何应对国际大城市间的竞争才是当务之急。但是，日本却与全球化这个大趋势背道而驰，试图通过遏制人员、物资和资金向东京的集中，来缩小与地方的差距。”（《中央公论》2012年3期）

正如森先生指出的那样，在二战结束后长达半个多世纪的时间里，东京的城市建设发展一直不够充分。不过，也正因为如此，东京还大有开发的余地，仍有许多项目可做。这些项目需要投入大量的时间、劳力、才能和资金，预计应该能够收获与之相应的投资效果。今后，在经济合理性原则下，开发和投资还将继续下去。

但是，如此富有生气的再开发事业，除东京之外，在别处已无法看见了。日本的问题，其实不在于东京魅力递增、和地方差距拉大。真正的问题在于，无论是土地开发还是产业投资，日本现在已经找不到一个可与东京匹敌来吸引大规模投资的对象了。

标题图片：6月11日正式营业的“虎门Hills”和一并开发的东京都城市计划道路“环状2号线”（图片提供：时事通信社）