虎門Hills 開業——「魅力橫溢的東京」和唯東京才能吸引投資的日本

間宮淳 [作者簡介]

[2014.10.06] 其它語言:日本語 | 简体字 | FRANÇAIS |

矗立在幹線道路上的摩天大樓

2014年6月11日,位於東京都港區虎門的綜合商業設施「虎門Hills」正式對外營業。開發這座摩天大樓的,是日本最著名的地產開發商森大廈株式會社,「ARK Hills」和「六本木新城(Hills)」等大規模城市改造再建項目皆出自森大廈之手。「虎門Hills」地上52樓,地下5樓,高247m,僅次於2007年建於六本木防衛廳舊址的248m高的「東京中城(Tokyo Midtown)」,成為東京的第二高摩天樓。

不過,這座建築之所以備受關注,既不是因為其高度,也不是因為它像人們在「ARK Hills」和「六本木新城」已見到的那樣,集城市功能於一身,具備了堪稱完美的功能。真正的理由,實際上是因為這座摩天大樓,建在了東京的幹線道路「上面」。

短短1.4km,耗費68年光陰

這條道路有一個嚴謹正規的名稱——「東京城市計劃道路幹線街路環狀2號線」。不用說,這是東京都管轄的建設工程,起點是江東區有明——2020年東京奧運的主會場,繞過皇宮西側一直延伸到千代田區神田佐久間町,整條道路呈馬蹄形。問題是這次先於「虎門Hills」在3月份開通的新橋至虎門間的1.4km長道路。這段路在城市道路建設計劃立項居然是在1946年。短短1.4km的道路,竟耗費了68年時間……。

其中原因眾所周知:土地徵用困難。二戰後的日本,土地所有人受到了法律的大力保護。不僅是土地所有人,就連租地、租房權所有人也得到了同樣的保護。因此,即便在收購公用土地時,中央和地方政府也沒有強制力,只能依靠分別進行買賣交易來解決。

為土地問題所困的日本

也就是說,日本不能像中國那樣採取粗暴的手段,這一點倒也稱得上民主。不過,另一方面卻導致地價暴漲,在土地需求高漲的泡沫經濟時期,民間企業甚至利用黑社會,以恐嚇等方式強行徵收土地。然而,雖然這些人不惜破壞整個日本經濟肆意抬高地價,甚至動用了所有的地下勢力,卻仍然無法徵收到成片的土地。隨著泡沫經濟的破滅,東京都內的土地收購中途失敗,在四處留下了零零散散的地塊,猶如蛀蟲侵蝕後的痕跡一般。

東京的城市規劃原本就處於不可收拾的混亂狀態。1923年關東大地震之後的重建,是在相當紮實可行的未來展望和城市規劃之下進行的,當時的城市開發奠定了現代東京的基礎。然而,1945年二戰結束後的復興事業,則可以說與計劃性相去甚遠。無論是政府、私營企業還是國民個人,在經濟上都處於破產的狀態,想方設法求得生存是首先要考慮的頭等大事。後來因被視為阻礙城市開發而遭詬病的《租地租房法》——人們指責其「過度保護了租房人的權利」, 就是在這一時期制定的,這部法律主要是為了保護那些由於緊急避難而在別人土地上建起臨時板套房生活的受災民眾,以防他們受到「中國式的強行拆遷」之苦。

這種情況在進入經濟高速發展時期以後也沒有改變。要將大片土地集中進行大規模重新開發,成本實在過於巨大,所以新的建築物,基本上也只能在已有土地上翻新改建。1964年東京奧運為整頓東京城市建設提供了良機,即便如此,首都高速公路依然以高架形式建在了已有的河流、護城河乃至公路上方的空間而非地面。其結果,市中心獨幢民宅居住區留存下來,主要地鐵站前是二戰後建起的大片黑市棚戶區,這種和經濟大國首都不相稱的狀況持續了很長時間。

城市改造的革新者森大廈的「拿手好戲」

泡沫經濟破滅後,政府放鬆了各種管制,東京一直在引進投資進行大規模的城市再開發。然而,這些開發項目大都是新供給的未經整理的空地,比如台場、汐留等原國營鐵路貨車站舊址,或是已有大型建築物的改建,比如東京站周邊和防衛廳舊址等等。

而這次建設「虎門Hills」的森大廈公司,在日本的大型地產開發商中是一個非常另類的存在。森大廈不是開發已經匯集成片的土地,而是擅長對利用率低、土地所有者被細化的地區進行整體的開發改造。

這種開發方式是1969年施行的《城市再開發法》中所說的權利交換方式,用讓土地所有人以提供利用權的形式結成合作社,在土地再開發後按照對應的比例獲得新的不動產權利。這種方式既不是收購土地也沒有驅趕住戶,而且如果開發的程度高,土地的資產價值也隨之上升。然而即便如此,集中起成片的土地也不容易。雖然有三分之二的土地所有人加入,就可獲得開發許可,但要說服三分之二的土地所有人並非易事。

位於赤坂溜池的「ARK Hills」集辦公、住宅和文化設施於一體,備受世人矚目,從開始策劃到開業用了17年,IT熱潮之象徵的「六本木新城」也耗費了16年時間。這些時間大部分都用在了說服土地所有人上。

這次的「虎門Hills」,則復甦了停滯近70年的道路計劃。這一項目的最大特徵是,靈活運用了將道路和建築物作為一個整體進行建設的「立體道路制度」(1989年施行)。再開發的對象不僅僅是伴隨道路拓寬而徵用的土地,還將其它土地也納入再開發項目之中,提高了土地的利用價值,這就使土地所有人易於加入到開發事業中來。森大廈正是利用了這一效果。

東京的魅力和日本的價值

這一系列項目的推動人是森大廈的會長森稔。然而,令人遺憾的是,森會長已於2012年去世。森先生健在時,筆者曾採訪過他,當時森先生批評了戰後日本的土地開發,他說:「在國際大都市之間的競爭中,東京可謂是在勉勉強強地和對手們在進行白刃之戰。即便如此,日本這個國家還沒有把目光真正投向『城市』。……首先,城市建設的基本方針就是錯誤的。比方說,二戰後,日本從某個時期開始便一直試圖在遏制人員、物資和資金向城市集中。……而且把城市功能按照居住、工作和娛樂來進行地區劃分,推進功能單一化的做法。……其結果,造成了城市中心地區仍然殘留著獨門獨戶的住宅,阻礙了城市的高效利用。在全球化進程不斷加速的今天,比起國內的均衡發展,如何應對國際大城市間的競爭才是當務之急。但是,日本卻與全球化這個大趨勢背道而馳,試圖通過遏制人員、物資和資金向東京的集中,來縮小與地方的差距。」(《中央公論》2012年3期)

正如森先生指出的那樣,在二戰結束後長達半個多世紀的時間裏,東京的城市建設發展一直不夠充分。不過,也正因為如此,東京還大有開發的餘地,仍有許多項目可做。這些項目需要投入大量的時間、勞力、才能和資金,預計應該能夠收穫與之相應的投資效果。今後,在經濟合理性原則下,開發和投資還將繼續下去。

但是,如此富有生氣的再開發事業,除東京之外,在別處已無法看見了。日本的問題,其實不在於東京魅力遞增、和地方差距拉大。真正的問題在於,無論是土地開發還是產業投資,日本現在已經找不到一個可與東京匹敵來吸引大規模投資的對象了。

 

標題圖片:6月11日正式營業的「虎門Hills」和一併開發的東京都城市計劃道路「環狀2號線」(圖片提供:時事通信社)

  • [2014.10.06]

nippon.com編輯部主任。中央公論新社編輯委員。1959年生於大阪府。歷任東洋經濟新報社《金融業務》總編、《中央公論》總編等。

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