日益嚴重的「房屋空置」問題——原因和對策

米山秀隆 [作者簡介]

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日本無人居住的房屋數量持續增多。面臨人口減少的日本,當務之急是如何有效利用這些「空置房屋」並完善二手房物業交易的促進政策。

二戰後的住宅政策與房屋空置率的持續上升

截至到2013年,日本有820萬空置的房屋,占所有住房的13.5%,創歷史最高紀錄。在許多國家,住房的空置率是受經濟狀況左右而上下波動的,但日本在二戰後則始終處於持續上升狀態,這與戰後政府一直採取的促進住宅建設的政策有著密不可分的關係。

為解決戰後住房短缺以及伴隨經濟高速發展而出現的人口增加問題,日本政府採取了鼓勵購買房屋的政策,還建立了住宅金融公庫(現在的住宅金融支援機構)提供低息貸款和住房貸款減稅等制度。大量新建住宅源源不斷供應市場,而在確保品質方面則沒有得到足夠的重視。儘管如此,在經濟高速發展時期,土地價格不斷上升,即便房屋本身成為不值一文的貶值資產,但土地不會因此喪失價值,因此對人們來說,儘早購置房產,在土地的升值中獲益,無疑是利大於弊的。上世紀90年代之後,住宅建設進一步帶上了濃重的經濟刺激手段的色彩,住房貸款減稅得到大幅擴充。

就這樣,戰後建造的那些低質住宅,一般只能「一次性」使用,意思是說,它們的設計壽命大約只有25~30年,之後需要翻建重建。這就意味著社會對住宅建設有無止境的需求,這種狀況對建築公司來說,當然是求之不得的。在這一過程中,高品質建造、盡心保養、長時期居住使用——這種日本戰前也曾有過的價值觀,漸漸地銷聲匿跡了。

其結果是,相對於歐美新舊住房交易中,二手房高達70~90%這一比例,日本僅為15%左右,呈極低的狀態。人們一般常說,日本新房需求比例高的重要因素,在於日本人偏好新建住宅,但是,實際上將這種偏好視為是戰後住宅政策的產物,應該才是恰如其分的。

人口減少,鼓勵購買房屋政策已過時

儘管新建房屋如雨後春筍,但如今日本的人口已經開始萎縮,無論鄉村還是城市,特別是那些條件較差的地區,空置房屋越發普遍。家庭結構的變化也進一步加速了這種趨勢。戰後,小家庭逐漸增加,父母死亡或移居養老院之後空出的房屋,子女也難以再繼承使用了。

如果子女不繼承父母的房產,那麼就應該出售或出租。但是,戰後建造的住房品質不高,入住後往往也沒有進行特別悉心的維護,因此,大部分二手住宅都不再具有租售的價值。

如果空置房屋難以找到買家或承租人,那麼就應該拆除。但在日本的稅制中,針對土地徵收的固定資產稅,空地的稅額,是該土地上建有房屋時的6倍。而且,即便是破房危房,也適用於減稅措施。這樣,為了避免稅賦的增加,無論多麼陳舊的房屋,保留比拆除更為有利。用於建房的減稅制度,在住房短缺時期具有推動購買房屋的效果,但在住房過剩的今天,則招致了危舊房難拆的結果。

這樣,日本鼓勵購買房屋的措施,在現今人口減少的形勢下,帶來了適得其反的後果。在空置房屋增加的今天,每年新建住宅仍有80萬戶左右,2013年度因消費稅上調前的「臨時需求」,新建住宅更是達到99萬戶。日本的住宅市場,陷入了空置房屋不斷增加,新房新宅不停建造的特殊狀況。

如何推動危房拆除,促進空置房屋有效利用?

作為解決空置房屋的措施,對那些搖搖欲墜的危舊房屋要盡快拆除,對可以繼續使用的則應該設法加以有效利用。

針對拆除空置房屋問題,越來越多的地方政府要求業主有義務對其進行妥善管理,如果辦不到,則給予處罰或強行拆除。為了敦促業主主動拆除危舊空房,有些地方政府還發給拆除補貼費用。還有一些地方政府則停止了對危舊房屋在固定資產稅上的減稅優惠措施。而國家也在醞釀制定有關法律條文以支持這樣的舉措。

在促進利用方面,以地方政府為中心設置的「空房銀行」日漸增加。它通過網際網路提供空房資訊,尋找需求者,並為他們提供修繕補助費。嚮往鄉村生活的年輕人和退休人員、尋找工作作坊的人以及希望從事農業的人等,空房銀行的用戶越來越多。

構建有利於二手房業主的機制

與上述各種措施並行,今後將變得更為重要的,一是要提高二手住房的品質,二是要改革現行制度,讓購買二手住宅比購買新建住宅更為有利。

日本的房主歷來都有房子早晚要賣掉的觀念,因而對住房缺少精心保養,這就為二手房買家帶來莫大的憂慮。而且,對業主來說,即便維修良好,在二手市場的銷售價格中也得不到應有的反映,所以便失去了保養房屋的積極性。

但是,近年日本的二手市場終於也出現了查看住房維修記錄並對此予以評價的動向,政府也試圖推廣這種做法。進入本世紀後,建造高品質住宅的各種措施漸漸落實,符合這種新標準的住房也越來越多。

如何在經濟上激發人們購買二手住房呢?首先可以考慮改變現行制度,擴大二手房的住房貸款減稅,使之優於購買新建住宅的條件。同時,可以將目前部分地方政府的二手房修理費補貼措施,推廣到全國範圍內實施。

空置房屋轉用為公營住宅

此外,將空置房屋轉用作公營住宅也是可行的。日本在為弱勢群體提供住房援助時,一直採取由地方政府建造和提供公營住宅的方式。其中建於經濟高速發展時期的許多房屋現已陳舊老化,但因財政困難又無力翻新改建。如果那些需要住房的人入住空置房屋,那麼可以向他們發放補貼用於支付房租,這種做法完全可以成為今後的一個選項。

然而,即便推進了空置房屋的利用,在今後日本人口大幅減少的趨勢下,還是很難阻止空房的增加。日本現在面臨的一大問題,是如何使城市更加緊湊小型化,改變在高速經濟發展時期亂無計劃地擴建起來的城鎮街道。空置房屋的利用,有必要在這類地區重點推進,使其成為城市整體建設的一個組成部分。

(2014年9月8日)

  • [2015.02.27]

富士通總研經濟研究所首席主任研究員。1963年生。筑波大學研究所經營和政策科學研究課結業。曾任職野村綜合研究所、富士綜合研究所。還歷任慶應大學客座研究員等職。專業領域為住宅及土地政策、日本經濟。著作有《空置房屋劇增的真相》(日本經濟新聞出版社,2012年)、《少子老齡化時代的住宅市場》(日本經濟新聞出版社,2011年)等。

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