التايوانيون يعشقون أوساكا… إقبال كبير على شراء العقارات الفخمة بأسعار باهظة

جاذبية خاصة للعقارات اليابانية في تايوان

في صباح أحد أيام عطلة نهاية الأسبوع، يعقد بائع جلسة بيع في مبنى إداري يقع بالقرب من مبنى تايبيه 101 الشهير، والذي كان سابقًا أحد أطول المباني في العالم. لكن المثير للاهتمام هو أن هذه الجلسة تركز على مبنى سكني شاهق سيتم الانتهاء منه قريبًا في هيغاشي أوميدا، بمحافظة أوساكا، اليابان.

عرض تقديمي للمبيعات أقيم في تايوان عن الوحدات السكنية الشاهقة الجديدة في أوساكا. (© هيروهاشي كينزو)

جميع المقاعد الخمسين ممتلئة تقريبا. يبدأ البائع بوصف البيئة المحيطة بالمبنى السكني الجديد والتوقعات المستقبلية لقيمة العقارات، ويخبر الجمهور أن أوساكا ”مدينة ذات إمكانات كبيرة، حيث سيقام بها معرض إكسبو في عام 2025 ويجري أيضاً تنفيذ مشروع كازينو ضخم“.

التايوانيون الأثرياء متحمسون لامتلاك العقارات كاستراتيجية استثمارية ويتعاملون مع شراء وبيع العقارات كأنها لعبة على ما يبدو. لكنهم يواجهون العديد من العقبات التي تحول دون امتلاك العقارات في كل من تايوان أو بر الصين الرئيسي. وينطبق هذا أيضًا على اليابان، مع تعقيد إضافي يتمثل في حاجز اللغة. إلا أن التايوانيين متحمسون للتملك في اليابان رغم كل شيء.

يرأس وانغ ماو سانغ الذراع التجارية اليابانية لشركة Sinyi Realty التي استضافت جلسة البيع، ولقد أكد لي ما يلي: ”مطور المشروع هو شخص تعاملنا معه من قبل وقد أعرب عن إعجابه بقدرة شركتنا على الإنجاز. ولهذا السبب قاموا بتخصيص حقوق مبيعات تفضيلية لعملائنا التايوانيين في هذا المشروع الجديد“.

ويوضح هذا أن اهتمام الشعب التايواني بشراء العقارات اليابانية ليس بالأمر الجديد.

أهمية العامل الاقتصادي بالنسبة للمستثمرين

سألت وانغ عن الاتجاه الجديد لبيع الشقق الشاهقة الجديدة المبنية في اليابان للتايوانيين قبل حتى الشروع في بيعها لليابانيين. فأشار إلى أن هذا الاتجاه كان ملحوظًا بشكل خاص في أوساكا: ”في السنة المالية 2022، وفي حين كان أداء مبيعات فروع شركة Sinyi Realty في طوكيو وأوساكا متماثلًا تقريبًا، كان حوالي 80% من المبيعات في أوساكا عبارة عن وحدات سكنية شاهقة جديدة. ولا شك أن معرض إكسبو وغيره من المشاريع تعمل على زيادة الطلب على هذه الأنواع من العقارات، كما أن البناء يتقدم بسرعة.

كما يشير وانغ إلى أنه حتى في السنة المالية 2021، أي خلال جائحة كوفيد-19، كانت الشقق السكنية المبنية حديثًا بواسطة Daiwa House وغيرها من شركات البناء اليابانية الكبرى تباع بشكل جيد. ومع وصول الوباء إلى ذروته، زاد شراء التايوانيين للعقارات بشكل أكبر.

”في عام 2022، قام التايوانيون بشراء 20% من إجمالي الوحدات في أحد المشاريع العقارية الكبرى، وهو برج طوكيو برانز في هونماتشي بمحافظة أوساكا. وقد عزز هذا الثقة بين شركتنا والمطور الياباني، وهم الآن يعطون الأولوية لشركتنا عندما يشرعون في بيع العقارات.

إقبال كبير على أوساكا، لكن ماذا عن طوكيو؟

يقول وانغ: ”إن طوكيو هي المنطقة الأكثر شعبية بالطبع، ولكن بسبب عدم وجود عقارات جديدة، فإن حوالي 30 إلى 40 بالمائة فقط من مبيعاتنا هي عبارة عن وحدات في شقق سكنية شاهقة جديدة. ففي تايوان، تحظى العقارات المبنية حديثًا بتقدير كبير نظرًا لقيم أصولها المستقرة. كما تحظى الوحدات السكنية الجديدة بالأفضلية لأن قيمة الأصول تزيد، بصرف النظر تمامًا عن التغيرات في معدل العائد.

مع ذلك، يعترف وانغ أن هذا المعدل هو أكثر ما يثير قلق التايوانيين عند شراء العقارات. ”على سبيل المثال، إذا كان العقار الذي تم شراؤه بمبلغ 10 ملايين ين يحقق دخل إيجار قدره مليون ين سنويًا، وبمعدل عائد قدره 10 بالمائة، فيمكن للمستثمر استرداد النفقات بالكامل في غضون عقد من الزمن.“

ويقول إنه يعلم أن الاستثمار العقاري ليس بهذه البساطة بالطبع. ”من الضروري النظر في نفقات إدارة الممتلكات وما إذا كانت قيمة الأصل ستزداد بالفعل في المستقبل أم لا. ومع ذلك، بالنسبة للتايوانيين، فإن العائدات المرتفعة على الشقق الجديدة هي الاعتبار الأساسي الذي ينظرون إليه عند شراء الأصول العقارية.

يبدو أن المشترين التايوانيين يستثمرون في طوكيو وأوساكا متوقعين أن ترتفع قيمة العقارات في المناطق الحضرية الكبرى تماماً كما حدث في التجربة التايوانية.

قوة الدفع النقدي في مقابل الاقتراض

عندما سألت أحد المطورين اليابانيين عن سبب تفضيلهم للمستثمرين التايوانيين، أجابني دون تردد: ”الدفع الموثوق“، واستطرد قائلاً:

”أكثر من نصف التايوانيين المستثمرين في العقارات اليابانية لا يحصلون على قروض، بل يدفعون بالكامل نقدًا. ربما يكون هذا هو السبب الأكبر وراء رغبتنا في البيع للتايوانيين. إذا حصلوا على قرض، فإن معظمهم سيمولون 30 إلى 40 في المائة من المبلغ بأنفسهم وسوف يسددون الباقي على مدى 20 عاما بفائدة تبلغ حوالي 2 في المائة. علاوة على ذلك، فإن الأشخاص الذين يتطلعون إلى امتلاك عقارات في بلد أجنبي عادة ما يكونون من الأثرياء والمقتدرين مادياً، وبالتالي يكونون قادرين على تقديم التزامات نقدية مقدمًا.

ويشير المطور أيضًا إلى أن التايوانيين يدركون الارتفاع الكبير في قيمة العقارات حول مدينة كوماموتو منذ أن أعلنت شركة TSMC، أكبر شركة مصنعة لأشباه الموصلات في العالم، عن دخولها إلى اليابان ونيتها بناء مصنع هناك، ”إن ذوي الخبرة في مجال الأعمال يهتمون أيضًا بالتطورات العقارية المحلية المرتبطة بهذا الأمر“.

في الوقت نفسه، يشير وانغ إلى أن شركته من غير المرجح أن تجعل هذه المنطقة محور أعمالها.

”بالفعل، قامت شركة أصغر تعمل كمقاول من الباطن لشركة TSMC في تايوان بإجراء استعلامات معنا حول مواقع المصانع في محافظة كوماموتو. ونحن ندرس الأمر، لكن تركيزنا يظل على طوكيو وأوساكا، فنحن لا ننوي حاليًا عرض مناطق أخرى على المستثمرين التايوانيين.

ويُرجع هذا إلى أن شراء العقارات القديمة خارج المناطق الحضرية الرئيسية قد يؤدي إلى مشاكل غير متوقعة بعد الشراء. ”على سبيل المثال، العقار الكبير الذي يحتوي على مرافق مستعملة، حتى وإن كانت عالية الجودة، قد لا يفي ببعض المعايير الحالية، وقد يطلب أحد المكاتب الحكومية من المالك الجديد دفع تكاليف الإصلاحات أو التحسينات. كمستثمر أجنبي، فإن هذا يضعك في موقف ضعيف. ولتجنب هذا النوع من المخاطر، نواصل التركيز على العقارات الجديدة في المدن الكبرى.

مستقبل الاستثمار العقاري في اليابان

تحدثت لاحقًا مع مالك شركة إعلانات تايوانية كان قد اشترى وحدة سكنية في أوساكا من شركة Sinyi Realty أثناء الوباء، وأخبرني أنه قرر استثمار أموالاً نقديةً في العقارات اليابانية بعد نجاح صفقة بيع مربحة لعقار في تايبيه:

”كنت أقوم بالكثير من الأعمال مع الصين، لكن بسبب العلاقات المتوترة بين الصين وتايوان، قررت أن أقوم بتنويع حجم المخاطر، وكنت أفكر أيضًا في نقل بعض أعمالي إلى اليابان بعد الوباء، لذلك فكرت في العقارات كبداية. لقد أجريت بعض الأبحاث ووجدت أن العقار الذي تبلغ قيمته 100 مليون ين في طوكيو يكون سعره أرخص بنسبة 30 إلى 40 بالمائة في أوساكا. عاينت العقارات عبر الإنترنت واتخذت قرارًا فوريًا بالاستثمار.

ومضى يخبرني عن أحد معارفه الذي اشترى عقارين في وسط طوكيو خلال العام الماضي، منهم واحد في مدينة ميناتو المركزية الثمينة. كما جاء على ذكر امرأة اتخذت قرارًا فوريًا بشراء عقار في أوساكا بعد أن سمعت عن تجربته الخاصة. ثم استرسل متحدثاً عن خطط الاستثمار العقاري المستقبلية:

”بمساعدة صديق كوري يعيش في اليابان، أبحث حاليًا عن صفقة جيدة لمنشأة سكنية في يوفوين بمحافظة أويتا، وهي منطقة منتجعات شهيرة بينابيعها الساخنة يقصدها العديد من السياح الكوريين. في العام الماضي، بعد أن اتصل به مالك ياباني متقاعد، قام صديقي بشراء ريوكان ينبوع ساخن يضم حوالي 10 غرف ويشهد إقبالاً كبيراً من الضيوف الكوريين لدرجة أن جميع الغرف تكون محجوزة بالكامل يومياً. لذلك أفكر أنا وصديقي في بناء فندق أضخم يضم عددًا أكبر من الغرف لجذب السياح التايوانيين. لقد طلبنا بالفعل من رئيس وكالة السفر وآخرين نعرفهم الاستثمار في المشروع، ونأمل بعد جمع الأموال اللازمة أن نتمكن من شراء عقار فندقي بقيمة تتراوح بين 100 و200 مليون ين.

هناك بطبيعة الحال مخاوف بشأن ”بيع“ اليابان للأجانب. في الماضي، أثار الناس مخاوف بشأن المستثمرين الأستراليين الذين كانوا يتطلعون إلى الاستفادة من العدد الكبير من السياح الأستراليين الذين يتدفقون على منتجعات التزلج في نيسيكو بمحافظة هوكايدو. وفي نفس السياق كانت هناك حالة قامت فيها امرأة صينية بشراء جزيرة غير مأهولة في أوكيناوا.

لكن الأمر سيكون إيجابيًا بالنسبة لليابان إذا زاد عدد التايوانيين المعجبين بعقلية المستثمر الذي تحدثت معه، لا سيما وأنه يعرف جيداً ما الذي يجعل اليابان جذابة. وقد يؤدي ذلك إلى إتاحة فرص عمل جديدة وجذب المزيد من السياح، لا سيما في المناطق الريفية التي تعاني من انخفاض عدد السكان.

يتعين علينا أن نحتضن الأجانب الذين يستطيعون رؤية إمكانات اليابان بطرق لا يستطيع حتى الشعب الياباني أن يتخيلها.

(نشر النص الأصلي باللغتين اليابانية والصينية التقليدية، الترجمة من الإنكليزية. صورة العنوان© بكيستا)