日益严重的“房屋空置”问题——原因和对策

米山秀隆 [作者简介]

[2015.02.27] 其它語言 : ENGLISH | 日本語 | 繁體字 | FRANÇAIS | ESPAÑOL | العربية | Русский |

日本无人居住的房屋数量持续增多。面临人口减少的日本,当务之急是如何有效利用这些“空置房屋”并完善二手房物业交易的促进政策。

二战后的住宅政策与房屋空置率的持续上升

截至到2013年,日本有820万空置的房屋,占所有住房的13.5%,创历史最高纪录。在许多国家,住房的空置率是受经济状况左右而上下波动的,但日本在二战后则始终处于持续上升状态,这与战后政府一直采取的促进住宅建设的政策有着密不可分的联系。

为解决战后住房短缺以及伴随经济高速发展而出现的人口增加问题,日本政府采取了鼓励房产置业的政策,还建立了住宅金融公库(现在的住宅金融支援机构)提供低息贷款和住房贷款减税等制度。大量新建住宅源源不断供应市场,而在确保质量方面则没有得到足够的重视。尽管如此,在经济高速发展时期,土地价格不断上升,即便房屋本身成为不值一文的贬值资产,但土地不会因此丧失价值,因此对人们来说,尽早购置房产,在土地的升值中获益,无疑是利大于弊的。上世纪90年代之后,住宅建设进一步带上了浓重的经济刺激手段的色彩,住房贷款减税得到大幅扩充。

就这样,战后建造的那些低质住宅,一般只能“一次性”使用,意思是说,它们的设计寿命大约只有25~30年,之后需要翻建重建。这就意味着社会对住宅建设有无止境的需求,这种状况对建筑公司来说,当然是求之不得的。在这一过程中,高质量建造、尽心保养、长时期居住使用——这种日本战前也曾有过的价值观,渐渐地销声匿迹了。

其结果是,相对于欧美新旧住房交易中,二手房高达70~90%这一比例,日本仅为15%左右,呈极低的状态。人们一般常说,日本新房需求比例高的重要因素,在于日本人偏好新建住宅,但是,实际上将这种偏好视为是战后住宅政策的产物,应该才是恰如其分的。

人口减少,促进置业的政策已过时

尽管新建房屋如雨后春笋,但如今日本的人口已经开始萎缩,无论乡村还是城市,特别是那些条件较差的地区,空置房屋越发普遍。家庭结构的变化也进一步加速了这种趋势。战后,小家庭逐渐增加,父母死亡或移居养老院之后空出的房屋,子女也难以再继承使用了。

如果子女不继承父母的房产,那么就应该出售或出租。但是,战后建造的住房质量不高,入住后往往也没有进行特别悉心的维护,因此,大部分二手住宅都不再具有租售的价值。

如果空置房屋难以找到买家或承租人,那么就应该拆除。但在日本的税制中,针对土地征收的固定资产税,空地的税额,是该土地上建有房屋时的六倍。而且,即便是破房危房,也适用于减税措施。这样,为了避免税负的增加,无论多么陈旧的房屋,保留比拆除更为有利。用于建房的减税制度,在住房短缺时期具有推动置业的效果,但在住房过剩的今天,则招致了危旧房难拆的结果。

这样,日本推动置业的措施,在现今人口减少的形势下,带来了适得其反的后果。在空置房屋增加的今天,每年新建住宅仍有80万户左右,2013年度因消费税上调前的“赶脚式需求”,新建住宅更是达到99万户。日本的住宅市场,陷入了空置房屋不断增加,新房新宅不停建造的怪圈。

如何推动危房拆除,促进空置房屋有效利用? 

作为解决空置房屋的措施,对那些摇摇欲坠的危旧房屋要尽快拆除,对可以继续使用的则应该设法加以有效利用。

针对拆除空置房屋问题,越来越多的地方政府要求业主有义务对其进行妥善管理,如果办不到,则给予处罚或强行拆除。为了敦促业主主动拆除危旧空房,有些地方政府还发给拆除补贴费用。还有一些地方政府则停止了对危旧房屋在固定资产税上的减税优惠措施。而国家也在酝酿制定有关法律条文以支持这样的举措。

在促进利用方面,以地方政府为中心设置的“空置房房库”日渐增加。它通过互联网提供空房信息,寻找需求者,并为他们提供修缮补助费。向往乡村生活的年轻人和退休人员、寻找工作作坊的人以及希望从事农业的人等,空置房房库的用户越来越多。

构建有利于二手房业主的机制

与上述各种措施并行,今后将变得更为重要的,一是要提高二手住房的质量,二是要改革现行制度,让购买二手住宅比购买新建住宅更为有利。

日本的房主历来都有房子早晚要卖掉的观念,因而对住房缺少精心保养,这就为二手房买家带来莫大的忧虑。而且,对业主来说,即便维修良好,在二手市场的销售价格中也得不到应有的反映,所以便失去了保养房屋的积极性。

但是,近年日本的二手市场终于也出现了查看住房维修记录并对此予以评价的动向,政府也试图推广这种做法。进入本世纪后,建造高质量住宅的各种措施渐渐落实到位,符合这种新标准的住房也越来越多。

如何在经济上激发人们购买二手住房呢?首先可以考虑改变现行制度,扩大二手房的住房贷款减税,使之优于购买新建住宅的条件。同时,可以将目前部分地方政府的二手房修理费补贴措施,推广到全国范围内实施。

空置房屋转用为公营住宅

此外,将空置房屋转用作公营住宅也是可行的。日本在为困难户提供住房援助时,一直采取由地方政府建造和提供公营住宅的方式。其中建于经济高速发展时期的许多房屋现已陈旧老化,但因财政吃紧又无力翻新改建。如果那些需要住房的人入住空置房屋,那么可以向他们发放补贴用于支付房租,这种做法完全可以成为今后的一个选项。

然而,即便推进了空置房屋的利用,在今后日本人口大幅减少的趋势下,还是很难阻止空置房的增加。日本现在面临的一大问题,是如何使城市更加紧凑小型化,改变在高速经济发展时期乱无计划地扩建起来的城镇街道。空置房屋的利用,有必要在这类地区重点推进,使其成为城市整体建设的一个组成部分。

(2014年9月8日)

富士通总研经济研究所首席主任研究员。1963年生。筑波大学研究生院经营和政策科学研究课结业。曾任职野村综合研究所、富士综合研究所。还历任庆应大学客座研究员等职。专业领域为住宅及土地政策、日本经济。著作有《空置房屋剧增的真相》(日本经济新闻出版社,2012年)、《少子老龄化时代的住宅市场》(日本经济新闻出版社,2011年)等。

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