不动产变成“负动产”:人口减少时代的土地问题

吉原祥子 [作者简介]

[2018.04.10] 其它語言 : ENGLISH | 日本語 | FRANÇAIS | ESPAÑOL | العربية | Русский |

无法放弃的土地,所有权不明的土地,市价已跌落但税务负担和管理成本却十分沉重的土地……这些所谓“负动产”的问题正在蔓延。其中,由于继承却没有办理登记等原因导致土地所有者不明的问题尤为严重。要解决这个问题,现在应该做什么呢?

“所有者不明”的土地,是指那些所有者的住址或生死无法即刻查明的土地,这种情况现在正不断增多。原因是来自地方的人变少了,地价持续下跌。其结果就是,地震灾后重建修复、解决抛荒耕地、应对房屋空置等问题对当地社会公益造成损失,这种情况各地都有报告。2017年10月26日,前总务大臣增田宽也等人创办的“所有者不明土地问题研究会”公布的一项测算表明,如果就此持续发展下去,到2040年所有者不明的土地将增至720万公顷左右,由此造成的经济损失累计将达约6万亿日元。

在地方曾成为严重问题

现在社会关注度越来越高的土地“所有者不明”问题,其实从地方层面来看,并不是什么新现象。20世纪90年代初,不生活在当地的山林所有者比例超过两成。林业相关人士一直担心,随着地方萧条和继承人增多,要把握其所有者恐怕会越来越难。在农业领域,有些农地登记簿名义人一直是已去世的人,也就是说没有办理继承登记手续。这种农地成为农业集约化和解决抛荒耕地问题的障碍。这样的事例在各地时有发生。地方政府为公共事业征地时,也面临同样的问题。

不过,虽然很多类似问题越来越被相关人士了解,但也仅仅被认定为农林业或征地问题上发生的事务性问题。近年来,由于在地震灾后重建、应对房屋空置等的过程中这个问题引起关注和议论,并且在城市里也日渐成为问题,这个“所有者不明”问题才被大家广泛认识到是政策性问题。

土地信息库不完善

说起来,用于把握土地所有和使用实际情况的信息库,在日本很不充分。日本根据不同用途制作了各种台账,比如不动产登记簿、固定资产征税台账、农地台账等。但是,各种台帐的内容和准确程度参差不齐,并无能够一元化把握信息的机制。地籍调查(确定每块土地的面积、边界、所有者等)是国土管理的基础,从1951年开始调查以来,完成率还停留在52%。另一方面,与外国相比,日本土地归个人所有的倾向极强。

各种台账中,不动产登记簿事实上成为所有者信息的主要来源。但由于权利登记是随意的,登记之后即使搬了家,所有者也没有要告知有关方面住址已经改变的义务。而且,不动产登记制度本身,是为了保障权利完整和交易安全的机制,并不是专门为了能让行政部门掌握土地所有者信息之用。

有些司法代书人透露,“获得农地或山林只会成为负担,于是出现继承人之间互相推却的情况”,“最近有人来咨询说,想只登记宅基地不登记山林,因为不想要山林”。

从国土的角度来看待土地就会发现,作为政策基础的信息居然是通过个人如此随意的方式形成的,这真是个大问题。而且,这个事情直到现在几乎也没有引起讨论。

东京财团研究员。毕业于东京外国语大学。曾留学泰国、美国,从1998年起在东京财团工作,负责国土资源保护项目。近著有《人口减少时代的土地问题——“所有者不明”与继承、房屋空置、制度的走向》(中公新书、2017年)

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