后疫情时代,写字楼需求何去何从?

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写字楼市场不仅对房地产业,甚至对包括REIT(房地产投资信托)等在内的金融市场都会产生重大影响。在新冠疫情导致大量企业利润大幅下滑,远程办公模式迅速普及的背景下,出现了重新审视传统办公空间是否还有存在必要的动向。那么,写字楼市场的需求未来将何去何从?

写字楼是房地产投资市场的最重头

新冠病毒对经济活动的影响正变得日益严重,眼下,失业率已经开始上升,就业人数转为减少。本文将尝试分析在这种情况下今后写字楼市场的动向以及更深层次的写字楼需求变化。

在作为投资对象的房地产市场,写字楼可谓是最大的一个板块。房地产证券化协会的数据显示,截至2020年5月末,J-REIT(日本房地产投资信托)持有的房地产中,写字楼占比最大,达41.0%,远超商业设施(17.4%)、物流设施(16.7%)和住宅(14.2%)。正因为如此,写字楼市场的走向将对整个房地产市场产生重大影响。

想到雷曼危机以后的状况,有人开始担心新冠疫情对写字楼市场的影响,但关于这一点,其实两者是有很大区别的。雷曼危机时期,写字楼上班族占了半壁江山的“金融业”是开端,后来广泛波及到许多行业。此次首当其冲的的是“餐饮和旅游等服务业”“零售业”和“运输业”等非写字楼上班族比例较高的行业。因此可以认为,此次对写字楼市场产生的直接影响不会很大。

远程办公和社交距离的影响

有鉴于此,在思考今后写字楼市场的时候,或许应该将一年左右的短期变化和直到新冠疫情结束后的中长期变化分开来考虑。

首先,从短期来看,远程办公和居家办公方式的普及会导致出勤人数减少,预计这将对写字楼需求产生消极影响。但另一方面,为了确保社交距离,必须增加写字楼内的人均办公面积,这又有望对写字楼需求产生积极作用。

因而短期内的实际感觉应该是正负相抵。当然,由于就业人数的减少,写字楼需求萎缩这一点本身是无法避免的,但恐怕并不会出现因居家办公而导致的写字楼需求骤然下滑的事态。

这个判断与近段时间租赁(写字楼租赁中介)市场的动向相吻合。眼下,取消或暂时冻结正在研究或洽谈中的租赁项目的动向比较突出,但解除已经签订的写字楼租约的情况也仅限于个例而已。

各个公司目前都把应对新冠疫情作为第一要务,针对中长期的写字楼战略,倾向于在充分看清公司所处状况和内外环境变化的基础上慎重开展研究。

当然,确实可以看到在部分IT企业和创新企业中,因正式采用居家办公模而出现的解除写字楼租约的倾向。不过,它们大多是面积较小的租户,对于整个写字楼市场的冲击不会像有些人担心的那么大。今后几个月到一年左右的时间里,企业难以采取签约、解约等直接关系到写字楼需求的具体行动,租赁写字楼市场的波动可能会比较平缓。

写字楼空置率或在4%-5%之间?

以下是写字楼综合研究所发布的《东京市中心五区写字楼空置率和租金 未来三年预测(单层面积165平米以上的写字楼)2020年第一季度报告》中的图表。

本季度的空置率为0.6%,创下了有统计以来的最低值,但今后一年内,预计会猛增3.7个百分点,2021年第一季度升至4.3%,2022年和2023年同期分别达到4.4%和4.8%。Nissay基础研究所发布的经济预测报告(5月19日)认为,第二季度的实际GDP增长率将会大幅下滑,而第三季度以后将保持正增长。因此,明年写字楼空置率的上升势头将会止步,2021年第一季度以后可能会在4.5%左右的水平小幅波动。

尽管空置率预计会出现大幅上升,但因为不超过5%,所以预计对今后三年的租金影响有限。目前预计将保持在每平米7273日元左右。

如果空置率保持在4%-5%之间,那么相较于雷曼危机后空置率超过8%的情况,对市场行情的影响将是比较有限的。可以认为,从2020年下半年开始,新冠疫情对经济的影响将趋于减小,预计2021年第二季度以后写字楼需求将企稳复苏。

从左右写字楼供求平衡的新增供应来看,今年新增面积处于75.9万平米以上高位,2021年和2022年预计将回落到33万平米以下;而2023年将再次出现大量供给,预计会出现2003年以来新增面积首次超过99万平米的大量供给,如图表所示,预计明年以后供需平衡趋于稳定,由于2023年第一季度以后大量供给仍将持续,所以2023年下半年的空置率可能会进一步上升,租金有可能真正进入下跌局面。

办公方式转型升级为混合式

后疫情时代,远程办公和居家办公等工作方式的选择或许会广泛落地生根。重要的是作为一种“选择”落地生根,要执行到何种程度,则取决于各个企业。在这一点上,行业差异、企业各自的IT运用能力和广义上的企业文化等都会作用其中。从极端的例子来说,既有100%改为居家办公的IT企业,也会出现回归疫情前那种上班工作的企业。

不过,多数情况下,恐怕各个企业都会按照最适合自身的方式来推行远程办公,摸索混合式的办公方式。

届时,重要的一点是,尽管存在不便之处,但员工们已经记住了工作不用去公司的这段经历。想必这会促使大家去思考每天挤电车上班、花大量时间在路上去拜访客户还有出差这些事情,究竟有何意义。

当然,面对面沟通的重要性应该不会发生变化。同时,恐怕也有许多人对远程办公中必不可少的视频会议感到不自在和局限性。但ICT(信息通信技术)将不断进步,使用者也会逐渐习惯,所以现在感到不便的地方必然也会不断得到改善。

从中长期而言,或许写字楼的作用将得到重新定义,各个公司不得不重新思考针对写字楼功能的诉求。虽然目前一切都还没有具体化,但似乎可以肯定的是,可称之为“后疫情时代写字楼需求”的变化必将到来。

标题图片:东京丸之内商务写字楼办公区(PIXTA)

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