Prêt immobilier au Japon : le Flat 35 et l’évolution des taux

Les taux d’intérêt augmentent sur fond d’inquiétudes liées à l’inflation

Le Flat 35 est un prêt immobilier à taux fixe de long terme couramment utilisé au Japon, d’une durée maximale de 35 ans, proposé dans le cadre d’un partenariat entre des établissements financiers privés et l’Agence japonaise de financement du logement.

En juin, le taux d’intérêt minimum du Flat 35 est passé à 3,21 %, dépassant le seuil des 3 % pour la première fois en 17 ans.

Le principal facteur à l’origine de cette hausse est la progression de l’inflation. Les taux d’intérêt du Flat 35 sont influencés par les taux longs, en particulier par le rendement des obligations d’État japonaises à dix ans. Outre les inquiétudes concernant la santé budgétaire du Japon, les marchés anticipent depuis peu une intensification de l’inflation en raison de la dégradation de la situation au Moyen-Orient et de la flambée des prix du pétrole. Les taux d’intérêt à long terme ont donc continué d’augmenter.

Selon l’Institut de recherche NLI, le taux d’intérêt le plus bas jamais proposé dans le cadre du programme Flat 35 était de 0,9 % en août 2016, avant la révision du système l’année suivante. Par rapport à cette période, le prix moyen d’un appartement neuf dans la région métropolitaine de Tokyo (sur la base d’une moyenne mobile sur douze mois) a augmenté de 39,2 millions de yens, pour atteindre 95,9 millions de yens (520 000 euros). En supposant qu’un emprunteur finance 90 % du prix du logement au moyen d’un prêt Flat 35, sa mensualité serait supérieure de 200 671 yens à celle d’août 2016, dont 98 003 yens liés à la hausse du prix du bien et 102 668 yens à celle des taux d’intérêt.

À l’inverse des prêts à taux fixe de long terme comme le Flat 35, les prêts à taux variable proposés par les établissements financiers privés restent à des niveaux relativement bas, autour de 1 % (après application des réductions préférentielles). Ces taux sont influencés par la politique monétaire de la Banque du Japon, qui consiste à relever progressivement son taux directeur. À l’heure actuelle, les prêts à taux variable sont environ deux points de pourcentage moins chers que les prêts à taux fixe. Environ 80 % des emprunteurs immobiliers optent pour un taux variable.

Toutefois, Kobayashi Masahiro, chercheur invité à l’Institut de recherche NLI, souligne qu’« il est difficile de savoir ce qui nous attend » concernant les taux variables à court terme, « maintenant que les taux longs augmentent avant les autres taux, que l’inflation devrait s’intensifier, et que l’incertitude demeure quant à la situation en Iran ». Il ajoute : « Si vous disposez d’une marge financière suffisante pour supporter une éventuelle hausse des taux d’intérêt, un prêt à taux variable peut constituer un bon choix. En revanche, si vous vous inquiétez d’une possible remontée des taux, choisir un prêt à taux fixe afin de privilégier la tranquillité d’esprit est également une option. »

Données utilisées

• Analyse de la hausse du taux du prêt immobilier Flat 35 au-delà de 3 % (en japonais), de l’Institut de recherche NLI.
• Données sur les taux des prêts immobiliers (en japonais), de Flat 35.

(Illustration de titre : IllustAC)