後疫情時代，辦公樓需求何去何從？

辦公樓是房地產投資市場的最重頭

新冠病毒對經濟活動的影響正變得日益嚴重，眼下，失業率已經開始上升，就業人數轉為減少。本文將嘗試分析在這種情況下今後辦公樓市場的動向以及更深層次的辦公樓需求變化。

在作為投資對象的房地產市場，辦公樓可謂是最大的一個板塊。房地產證券化協會的數據顯示，截至2020年5月末，J-REIT（日本房地產投資信託）持有的房地產中，辦公樓佔比最大，達41.0%，遠超商業設施（17.4%）、物流設施（ 16.7%）和住宅（14.2%）。正因為如此，辦公樓市場的走向將對整個房地產市場產生重大影響。

想到雷曼危機以後的狀況，有人開始擔心新冠疫情對辦公樓市場的影響，但關於這一點，其實兩者是有很大區別的。雷曼危機時期，辦公樓上班族佔了半壁江山的“金融業”是開端，後來廣泛波及到許多行業。此次首當其衝的的是“餐飲和旅遊等服務業”“零售業”和“運輸業”等非辦公樓上班族比例較高的行業。因此可以認為，此次對辦公樓市場產生的直接影響不會很大。

遠距辦公和社交距離的影響

有鑑於此，在思考今後辦公樓市場的時候，或許應該將一年左右的短期變化和直到新冠疫情結束後的中長期變化分開來考慮。

首先，從短期來看，遠距辦公和居家辦公方式的普及會導致出勤人數減少，預計這將對辦公樓需求產生消極影響。但另一方面，為了確保社交距離，必須增加辦公樓內的人均辦公面積，這又有望對辦公樓需求產生積極作用。

因而短期內的實際感覺應該是正負相抵。當然，由於就業人數的減少，辦公樓需求萎縮這一點本身是無法避免的，但恐怕並不會出現因居家辦公而導致的辦公樓需求驟然下滑的事態。

這個判斷與近段時間租賃（辦公樓租賃中介）市場的動向相吻合。眼下，取消或暫時凍結正在研究或洽談中的租賃項目的動向比較突出，但解除已經簽訂的辦公樓租約的情況也僅限於個例而已。

各個公司目前都把應對新冠疫情作為第一要務，針對中長期的辦公樓戰略，傾向於在充分看清公司所處狀況和內外環境變化的基礎上慎重開展研究。

當然，確實可以看到在部分IT企業和創新企業中，因正式採用居家辦公模而出現的解除辦公樓租約的傾向。不過，它們大多是面積較小的租戶，對於整個辦公樓市場的衝擊不會像有些人擔心的那麼大。今後幾個月到一年左右的時間裡，企業難以採取簽約、解約等直接關係到辦公樓需求的具體行動，租賃辦公樓市場的波動可能會比較平緩。

辦公樓空置率或在4%-5%之間？

以下是辦公樓綜合研究所發布的《東京都中心五區辦公樓空置率和租金 未來三年預測（1樓面積165平方公尺上的辦公樓）2020年第一季度報告》中的圖表。

本季度的空置率為0.6%，創下了有統計以來的最低值，但今後一年內，預計會猛增3.7個百分點，2021年第一季度升至4.3%，2022年和2023年同期分別達到4.4 %和4.8%。 Nissay基礎研究所發布的經濟預測報告（5月19日）認為，第二季度的實際GDP成長率將會大幅下滑，而第三季度以後將保持正增長。因此，明年辦公樓空置率的上升勢頭將會止步，2021年第一季度以後可能會在4.5%左右的水準小幅波動。

儘管空置率預計會出現大幅上升，但因為不超過5%，所以預計對今後3年的租金影響有限。目前預計將保持在每平方公尺7273日圓左右。

如果空置率保持在4%-5%之間，那麼相較於雷曼危機後空置率超過8%的情況，對市場行情的影響將是比較有限的。可以認為，從2020年下半年開始，新冠疫情對經濟的影響將趨於減小，預計2021年第二季度以後辦公樓需求將企穩復甦。

從左右辦公樓供求平衡的新增供應來看，今年新增面積處於75.9萬平方公尺以上高位，2021年和2022年預計將回落到33萬平方公尺以下；而2023年將再次出現大量供給，預計會出現2003年以來新增面積首次超過99萬平方公尺的大量供給，如圖表所示，預計明年以後供需平衡趨於穩定，由於2023年第一季度以後大量供給仍將持續，所以2023年下半年的空置率可能會進一步上升，租金有可能真正進入下跌局面。

辦公方式轉型升級為混合式

後疫情時代，遠距辦公和居家辦公等工作方式的選擇或許會廣泛落地生根。重要的是作為一種「選擇」落地生根，要執行到何種程度，則取決於各個企業。在這一點上，行業差異、企業各自的IT運用能力和廣義上的企業文化等都會作用其中。從極端的例子來說，既有100%改為居家辦公的IT企業，也會出現回歸疫情前那種上班工作的企業。

不過，多數情況下，恐怕各個企業都會按照最適合自身的方式來推行遠距辦公，摸索混合式的辦公方式。

屆時，重要的一點是，儘管存在不便之處，但員工們已經記住了工作不用去公司的這段經歷。想必這會促使大家去思考每天擠電車上班、花大量時間在路上去拜訪客戶還有出差這些事情，究竟有何意義。

當然，面對面溝通的重要性應該不會發生變化。同時，恐怕也有許多人對遠距辦公中必不可少的視頻會議感到不自在和局限性。但ICT（資訊通信技術）將不斷進步，使用者也會逐漸習慣，所以現在感到不便的地方必然也會不斷得到改善。

從中長期而言，或許辦公樓的作用將得到重新定義，各個公司不得不重新思考針對辦公樓功能的訴求。雖然目前一切都還沒有具體化，但似乎可以肯定的是，可稱之為「後疫情時代辦公樓需求」的變化必將到來。

標題圖片：東京丸之內商務辦公樓辦公區（PIXTA）