Капитальный ремонт и ловля прибыли в мутной воде: во сколько обходится сговор тех, кто должен быть на стороне жильцов?

Формальный тендер

«Это очень странно!» Внимание Сигэмацу Хидэси, 69-летнего обладателя государственной лицензии управляющего многоквартирным домом, привлёк страничный перечень. Это был список предложений, полученных в результате проведения тендера по выбору исполнителей ремонтных работ для одного из кондоминиумов в префектуре Канагава в 2013 году: ремонта внешних стен, повышения водоустойчивости и т. п. Выбором исполнителей занимались управляющая компания кондоминиума и проектное бюро, с которым заключили соответствующий контракт.

В тендере участвовали 6 компаний-исполнителей работ. В глаза Сигэмацу бросилось то, что пять из них подали заявки с практически одинаковой стоимостью исполнения: от 227 млн 580 тыс. до 247 млн 800 тыс. йен.

И лишь один участник этих «скачек» заявил гораздо более высокую цену: 277 млн 720 тыс. йен. Все шесть компаний откликнулись на рекламное объявление, данное проектным бюро в специализированную газету, и, внешне казалось, что никаких проблем с проведением нет.

Однако Сигэмацу, который был советником управляющего объединения и представлял интересы жильцов - профессионал, и ему хорошо знакомы все пути-дорожки. Заподозрив подвох, он обошёл представителей отрасли, и в результате стало ясно: проектное бюро и именно эти шесть компаний раз за разом появляются вместе в одних и тех же случаях. Говоря языком профессионалов, они – «свои». Сигэмацу аннулировал тендер и провёл его вновь, только на этот раз не привлекая проектное бюро и собрав заявки от восьми совсем других компаний. Результатом стала победа компании, предложившей цену 187 млн 950 тыс. йен. Таким образом, по сравнению с первым, сомнительным конкурсом, получилось на 40 млн йен выгоднее самой дешёвой заявки. Даже за вычетом вознаграждения тому, кто всё это проделал, в итоге жильцы остались с весьма солидной «сдачей».

Результаты первого тендера на выполнение ремонтных работ и тендера, проведённого заново

И всё-таки произошедшее оставило повод для подозрений. Если компании-исполнители действительно сговорились, то для этого им требовалось заполучить определённые данные. Речь идёт о «плановой стоимости» – смете, которую разрабатывает проектное бюро. Как утверждают сведущие специалисты, её величину можно считать верхним пределом - это незаменимый ориентир для того, чтобы сделать предложения подороже, не вызывая подозрений. Не было ли «утечки» плановой стоимости из проектного бюро компаниям-исполнителям?

Обратная маржа

В принципе, проектному бюро отводится роль проверяющего, который надзирает за строительными фирмами, занимая сторону жильцов. Что же толкнуло бюро бросить жильцов и стать «своим» среди подрядчиков, не говоря уже о том, чтобы побуждать их конкурировать между собой? Ответ на этот вопрос даёт инцидент, который случился в ноябре 2016 года. Некоторые консультанты (проектные бюро и управляющие компании) «получают обратную маржу (иначе говоря, мзду) от компаний-исполнителей работ», – признался один из членов Ассоциации технологий ремонта кондоминиумов.

Согласно этому признанию, завышая стоимость исполнения работ на величину маржи, фактически они «наносят экономический ущерб» управляющему объединению жильцов; вместе с тем ослабляется и контроль за компаниями-исполнителями, что «зачастую влияет на качество».

Председатель Союза прозрачного консалтинга CCU Сибата Юкио

Сибата Юкио, председатель «Союза прозрачного консалтинга» - объединения независимых проектных бюро, выступающего за чистоту бизнеса, отмечает: «Идя навстречу требованиям отдельных проектных бюро, требующих обратную маржу, предприниматели строительного бизнеса, чтобы заплатить, норовят получать подряды по завышенной цене. Вероятно, они ещё и находят выгоду в выплате такой маржи, поскольку это позволяет комфортно получать работу без каких-либо усилий со стороны отдела продаж». В этой схеме строительные подрядчики, у которых нет иного выхода, кроме как подчиняться требованиям проектного бюро, ведающего размещением заказов, вынуждены делиться с бюро завышенными барышами.

Встревоженное сигналом, Министерство национальных земель, инфраструктуры, транспорта и туризма заслушало ряд заинтересованных лиц и на следующий 2017 год в извещении от 27 января официально признало «наличие консультантов по планированию, которые становятся на сторону, противоположную той, где находятся интересы управляющего объединения жильцов». В качестве одного из примеров неверных действий забившее тревогу министерство приводило «ненадлежащие действия, позволяющие получать подряды исполнителю, выплачивающему обратную маржу».

Чрезмерная конкуренция

Обратная маржа появляется на фоне чрезмерной конкуренции среди участников проектного бизнеса. Соперничество между проектными бюро обострилось до предела из-за ажиотажной популярности кондоминиумов башенного типа, начавшейся примерно с 2000 года. А теперь на протяжении нескольких лет подходят сроки первого ремонта всех этих зданий, что привело к росту числа крупных подрядов, стоимость каждого из которых измеряется миллиардами йен за здание. «Демонстрируя управляющим объединениям крайне низкие цены за свои консалтинговые услуги, в некоторых случаях они едва ли не силком пытаются работу получить», – замечает Сибата. Дешевизна услуги выгладит в глазах жильцов весма привлекательно, но в стремлении заработка такие проектные бюро требуют большую маржу от исполнителей работ, и в конечном итоге ремонт встаёт заказчику в копеечку.

Осведомлённые источники оценивают величину маржи как «около 10% от стоимости работ». При ремонтных работах в кондоминиуме башенного типа, когда речь идёт о миллиардах йен, это означает маржу в сотни миллионов, и она оборачивается соответствующим завышением стоимости исполнения работ.

Несмотря на безусловно сомнительный характер практики «консультаций» (сговора) между проектировщиками и подрядчиками при проведении больших ремонтов, случаев вмешательства Комиссии по честным и справедливым сделкам и принятия административных или штафных мер пока не подтверждено. Хотя такой сговор подпадает под нарушение антимонопольного законодательства (ненадлежащее ограничение сделок), как отмечает сведущий в проблемах кондоминиумов адвокат Мацуда Хироси, «Очень трудно конкретно установить, кто именно, где и когда собрался, чтобы составить заговор». К тому же, если в случае проводимых на средства налогоплательщиков общественных работ Комиссия по честным и справедливым сделкам может попытаться установить факт сговора, воспользовавшись своими полномочиями проводить расследования, то «в случае сделок между частными лицами приоритет проведения расследования, должно быть, невелик».

Со времени, когда прозвучало послужившее тревожным сигналом признание, минуло уже больше 3 лет. Пока компетентные органы глубокомысленно хранят молчание, нет никаких признаков изменения ситуации к лучшему: «Скорее, она могла ухудшиться», – констатирует председатель CCU Сибата. По его словам, уже приходится слышать о том, что приёмы, используемые в описанной схеме, стали эволюционировать, делая эту практику более изощрённой, скрытной и организованной. К примеру, чтобы не оставлять «следов», по которым можно отследить путь «обратной маржи» от компании-исполнителя работы, в некоторых случаях для получения денег уже используются окольные пути – через подставные фирмы-однодневки.

Как защищаться?

В неправительственную организацию «Сюдзю сэнта», которая оказывает поддержку управляющим объединениям в принятии мер самозащиты, в последнее время всё чаще обращаются за советом со словами: «Управляющая компания предлагает увеличить взносы на ремонт, запрашивая непомерные суммы». Председатель Совета управляющих объединений жилья Японии Каваками Дзюнсэй отмечает: нет ничего хорошего в том, что по вопросам проведения капитального ремонта считается естественным обращаться с просьбой о выборе проектного бюро к управляющей компании, с которой сложились близкие отношения, поскольку на нее привыкли полагаться в повседневных делах.

Однозначно важно в целях защиты своих интересов время от времени менять исполнителей работ, пусть такая замена и требует некоторых усилий. Директоры-распорядители управляющих объединений жильцов, которые обычно меняются по принциу ротации с двухлетним сроком пребывания на посту, склонны откладывать выполнение серьёзных задач в долгий ящик. Более того, попытки смены управляющей компании без каких-либо конкретных резонов зачастую наталкиваются на сопротивление со стороны жильцов. «Чем пытаться действовать в одиночку, лучше сначала собрать круг единомышленников», – советует председатель CCU Сибата.

К тому же, в запутанном и непрозрачном по своей сути бизнесе, для управляющего объединения жильцов, являющих собой горсть дилетантов, выбор добросовестного проектного бюро - крайне непростая задача. При этом проектные бюро, предлагающие свой консалтинг по бросовым ценам, адвокат Мацуда считает ловушкой. «Жильцам нет необходимости тратить своё ценное время на выбор, кому поручить работу – порекомендовать добросовестное независимое бюро всегда можем мы», – замечает Каваками, председатель Совета управляющих объединений Японии. Эта организация, будучи некоммерческой, занимает независимое положение, поскольку не получает финансовой поддержки от каких-либо предприятий, а сам Каваками – в прошлом журналист отдела общественной жизни одной из газет. Они располагают обширными знаниями в различных областях и обильной информацией.

В последние годы жильцы кондоминиумов стареют, и среди них становится всё больше пенсионеров. Крупные взносы на ремонт, а также на обслуживание жилья особенно сильно бьют по кошелькам именно этих людей, которые, наконец рассчитавшись с ипотекой, рассчитывают, что теперь их жильё послужит им надёжным «последним пристанищем». «Нельзя допустить, чтобы таким образом использовали пожилых людей, не располагающих ни информацией, ни лишними деньгами. Недопустимо позволить обманом транжирить столь ценные для них средства», - решительно подчёркивает Каваками.

Фотография к заголовку: извещение министерства, подтверждающее практику получения обратной маржи