Кризис Evergrande Group: стремится ли социалистический Китай к ее национализации, чтобы не дать лопнуть пузырю недвижимости?

Стоимость жилья в 50 годовых доходов

В течение более чем 20 последних лет рынок недвижимости Китая отличался резким повышением цен в крупных городах, и автор этих строк уже давно предупреждал, что на этом рынке возник опасный пузырь.

Откуда вообще возникла возможность купли-продажи недвижимости в Китае, где земля является всенародной собственностью? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо вернуться в 1990-е годы. Примерно в середине 1990-х, вдохновляясь японской концепцией «права аренды с предопределенным сроком» (права, подразумевающего возможность строить собственное здание, арендовав для этого участок земли на фиксированный период времени), правительство Китая отделило право собственности от права пользования, тем самым создав возможность получения права пользования в форме аренды на установленный срок. Это дало повод для начала крупномасштабного городского строительства и бизнеса по развитию недвижимости.

При правительстве под руководством Ху Цзиньтао (2003-2012) тогдашний премьер Госсовета Вэнь Цзябао принял решение о направлении поступлений от продажи прав пользования земельными участками в бюджеты местных администраций. Как следствие, местные администрации и девелоперы недвижимости стали действовать заодно, добиваясь максимального укрупнения участков земли.

В экономике недвижимости считается, что стоимость квартир и другой жилой недвижимости адекватна тогда, когда она не превышает шести годовых доходов трудящегося домохозяйства. Между тем в Китае средняя стоимость жилья в крупных городах уже выросла настолько, что превышает средний годовой доход трудящейся семьи более чем в пятьдесят раз. По этой причине и заговорили о том, что на китайском рынке недвижимости надулся пузырь.

Недвижимость – предмет капиталовложений обеспеченной части общества

Маловероятно, чтобы приобретение жилья обычными людьми с целью использовать его по назначению (для проживания) привело к образованию пузыря на рынке недвижимости. Но в Китае многие представители обеспеченной прослойки общества покупают недвижимость как объект вложения средств. Как полагают, накопления домохозяйств составляют до 30% от национального ВВП, между тем как финансовый рынок и выбор финансовых инструментов, позволяющих безопасно инвестировать средства, весьма ограничены.

Еще одним фактором, на фоне которого недвижимость пользуется сильным спросом, является незрелость рынка аренды жилья в Китае. Это объясняется тем, что в китайском обществе не вполне укоренилась культура закрепления договоренности надлежащим образом оформленным контрактом. А поскольку считается, что если арендуешь жилье, то в конечном счете ты не сколотишь никакого состояния, вступающая в брак молодежь по большей части стремится не снять, а обзавестись собственным жильем. Разумеется, собственных финансовых возможностей сделать такую покупку у молодой пары нет, и в большинстве случаев поддержку оказывают родители.

Когда берут ипотечный заём, в первую очередь обращают внимание на банковские процентные ставки. В Китае в большинстве случаев финансовая политика сводится не к регулированию процентных ставок сообразно изменениям экономической конъюнктуры, а к регулированию доли резервируемых банками средств. Меры, связанные с регулированием процентных ставок, применяются крайне редко. По состоянию на сентябрь 2021 года, процентная ставка по ипотечным займам в Китае, как утверждают, составляет 4,35%. Из этого становится ясно, что для приобретающей жилье в собственность молодежи издержки по возвращению ипотечного долга оказываются весьма нелегки.

В пользу того, что на китайском рынке недвижимости надувается пузырь, можно привести то, что одновременно с чрезмерно высокой стоимостью доля пустующих квартир и других объектов зачастую достигает 30-40%. Инвесторы предпочитают не сдавать пустующие квартиры в аренду, а дожидаться, когда стоимость вырастет, и продать ее. Среди представителей обеспеченного слоя в крупных городах есть немало тех, кто неплохо разбогател на инвестициях в недвижимость.

Но эту игру с рынком можно уподобить карточной игре с повышением ставок: пока недвижимость продолжает расти в цене, у инвесторов возникает выигрыш, однако эта игра не может продолжаться вечно: рано или поздно рынок «ударится головой» и нырнет.

«Троица» из местных администраций, девелоперов и банкиров

А теперь давайте немного сменим тему и поговорим о бизнес-модели, по которой работают девелоперы. Как уже отмечалось, местные администрации, продавая права использования земельных участков, с целью извлечь по возможности большую выручку, работают рука об руку с девелоперами с целью максимального укрупнения земельных участков.

В последние годы местные администрации Китая – мэрии, районные управы и прочие – занимаются все более гигантскими зданиями. Это происходит на фоне обращения огромных средств, связанных с укрупнением. Девелопер занимается укрупнением в сотрудничестве с местной администрацией, а соответственно увеличивается стоимость квартир и прочей создаваемой недвижимости. Одновременно с увеличением стоимости недвижимости процент прибыли, извлекаемой девелопером, сокращается.

Девелопер реализует проекты развития территории не на свои собственные средства – он опирается на заемные средства, предоставляемые банками. Бывает, что банки кредитуют девелопера непосредственно; бывает также, что инвестиции привлекаются за счет продажи «финансовых инструментов распоряжения свободными средствами», то есть, паев в инвестиционных фондах. Пока стоимость недвижимости увеличивается, банки не беспокоит риск выдать неудачный заём, и они заимствуют средства девелоперам. Институциональные и частные инвесторы тоже продолжают вкладывать деньги в паевые трасты.

В этой ситуации, поскольку девелоперы и местные власти «плывут в одной лодке», последние побуждают банки ссужать деньги девелоперам. В результате местные администрации, девелоперы и банки образуют единую в трех лицах «троицу».

Диверсификация с низкой синергией при высоком уровне задолженности

Из всех девелоперов Китая группа Evergrande является самым крупным. Основанная в 1996 году компания Evegrande Estate достигла такого размаха всего за 25 лет. Но достаточно взглянуть на соотношение долгов к совокупной величине капитала группы, которое превышает 80%, чтобы стал самоочевиден риск. Инвесторы, вкладывавшие средства в корпоративные облигации и акции Evergrande Group, этот риск игнорировали. Не будет преувеличением сказать, что это наносило моральный вред. Аналогичным образом моральный вред наносили и банки, ссужавшие деньгами Evergrande Group.

Данная модель бизнеса по определению не могла просуществовать долго, но пока риск не всплыл на поверхность, Evergrande Group была «любимчиком» рынка недвижимости, и даже снискала прозвище «буксира китайской экономики», а основатель компании Сюй Цзяинь был избран председателем Народного политического консультативного совета (соответствует Палате советников японского парламента). Этот титул служил ему важным инструментом при ведении бизнеса с государственными органами.

Но, как бы ни расширяла масштабы деятельности Evergrande Group, пузырь недвижимости уже достиг опасного состояния, в котором поддерживать его стало невозможно. В выступлениях перед национальной аудиторией председатель КНР Си Цзиньпин заявляет: «Дом предназначен для того, чтобы в нем жить, он не должен служить предметом для спекуляций». Проблема в том, что в бизнесе Evergrande Group невозможно уйти от проклятия масштабов. Чем больше масштабы развития недвижимости, тем больше заимствования со стороны банков, и тем, соответственно, больше доля заёмных средств.

Еще одна проблема состоит в том, как далеко зашла диверсификация бизнеса. Сама по себе диверсификация проблемой не является – беда в том, что совокупность отдельных направлений бизнеса не порождает синергии. Менеджмент группы Evergrande оказался связан по рукам и ногам из-за участия в таких синергически слабо связанных между собой сферах бизнеса как автомобили на новых источниках энергии, парки развлечений, интернет-медиа, профессиональная футбольная команда и др.

К примеру, автомобили на новых источниках энергии – это не просто бизнес, требующий высокого уровня узкоспециальных технологий, но еще и капиталоемкий бизнес. Для Evergrande Group, девелопера с невысокой прибыльностью, изначально не располагавшего соответствующим технологическим потенциалом, браться за создание автомобилей на новых источниках энергии было нерационально.

Слишком большая, чтобы допустить крах

В обстановке, когда постепенно проблема чрезмерных долгов группы Evergrande, «слишком большой, чтобы позволить ей рухнуть», всплыла на поверхность, правительство Китая взялось в последнее время за наведение порядка в бизнесе недвижимости и на рынке недвижимости. В этих условиях государственные банки тоже стали гораздо менее охотно предоставлять займы, связанные с недвижимостью. В свою очередь, Evergrande Group внезапно столкнулась с трудностями в привлечении средств. Семнадцатого августа 2021 года основатель группы Сюй Цзяинь был вынужден уйти в отставку. Это самый важный шаг, свидетельствующий о начале конца Evergrande Group. Под воздействием этой шокирующей новости произошло падение котировок на фондовых рынках в Гонконге, Нью-Йорке, Европе, и наконец в Японии. Возникли даже опасения о том, что потрясение от краха Evergrande станет «китайской версией шока от краха Lehman Brothers».

Для правительства Китая группа Evergrande «слишком велика, чтобы допустить ее крах». Но при всем желании ее спасти, сделать это будет непросто. Ведь помощи ждут сразу несколько «эверграндов». Сейчас Evergrande Group находится под государственным управлением, проводится финансовый аудит. Прежде всего, необходимо ясно определить, насколько далеко зашла группа в избыточной обремененности долгами. А затем понадобится определить очередность при возвращении этих долгов.

Вероятность того, что Evegrande Group спасут в ее нынешнем виде, невелика. Но шок в случае ее банкротства тоже невообразим. Процедура банкротства стала бы сценарием «жесткой посадки». Что касается кредиторов Evergrande Group, чьи долги фактически превышают возможности, полностью вернуть заимствованные ей средства они не смогут. Размах воздействия, которому подвергнутся банки, контрагенты, институционные и индивидуальные инвесторы, слишком велик.

Фактическая национализация

В этих условиях реальным сценарием становится фактическая национализация, при которой процесс возьмет под присмотр правительство. С этого момента задача номер один – провести аудит активов и финансовый аудит Evergrande Group. Следует четко отделить те направления бизнеса, которые способны остаться на плаву, от тех предприятий и направлений, которые отягощены чрезмерным долгом. Если меры спасения будет принимать правительство Китая, то ему придется привлечь к ответственности руководителей, которые позволили негативному развитию ситуации зайти так далеко.

Осенью 2022 года планируется проведение съезда Коммунистической партии Китая, и поскольку предполагается, что Си Цзиньпин продолжит оставаться у власти, нельзя допустить, чтобы из-за разорения Evergrande Group пузырь недвижимости лопнул и вызвал острую социальную нестабильность. В особенности следует отметить, что Си Цзиньпин выступает с идеей «всеобщего процветания» – сокращения неравенства доходов малообеспеченной и богатой части населения. Согласно подсчетам, бизнес с недвижимостью обеспечивает до 30% совокупного роста экономики.

Есть опасения, что если позволить лопнуть пузырю недвижимости, то это вызовет большой спад в китайской экономике и стремительный рост безработицы. Исходя из этого, высока вероятность того, что правительство Китая все-таки займется спасением Evergrande Group. Конечно, даже это отнюдь не будет означать, что риск схлопывания пузыря недвижимости исчезнет. Дестабилизация китайской экономики и общества неизбежна.

Фотография к заголовку: Недвижимость в Ухане, разработанная Evergrande Group (Getty, «Кёдо цусин»)