Les maisons vides, un problème qui prend de l’ampleur au Japon

Yoneyama Hidetaka [Profil]

[12.11.2014] Autres langues : ENGLISH | 日本語 | 简体字 | 繁體字 | ESPAÑOL | العربية | Русский |

Le taux de maisons inoccupées ne cesse de grimper au Japon. Il est urgent de s’attaquer à cette question liée au rapide déclin démographique avec des mesures destinées à promouvoir l’acquisition de logements anciens et l’utilisation des maisons vacantes.

En 2013, il y avait 8,2 millions de maisons inhabitées au Japon, soit 13,5 % du nombre total de maisons individuelles, le taux le plus élevé jamais enregistré. Dans de nombreux pays, ce pourcentage varie en fonction de la conjoncture, mais au Japon, il n’a cessé de progresser depuis plus de 50 ans. La politique du logement lancée dans l’après-guerre est à l’origine du problème.

La politique du logement de l’après-guerre

Pour répondre à la pénurie de logements de l’après-guerre puis à la croissance démographique qu’il a traversée pendant la période de forte croissance économique, le Japon a encouragé ses habitants à devenir propriétaires de leur logement. La Société d’État de prêts au logement (devenue aujourd’hui l’Agence de financement du logement) offrait des prêts à taux bas, et il existait aussi des dispositifs fiscaux favorisant ceux qui avaient emprunté pour acheter leur logement. La qualité des logements a baissé pendant la période où l’offre était abondante, mais le prix des terrains n’a cessé d’augmenter durant la période de forte croissance. C’est pour cela qu’il était avantageux pour les Japonais d’acquérir un logement le plus tôt possible. La construction de logements a aussi été encouragée à partir des années 1990 par une fiscalité avantageuse dans le but de relancer l’économie.

L’après-guerre a ainsi vu une offre de logements individuels de qualité moyenne, généralement reconstruits tous les vingt-cinq ou trente ans. Cela a permis une demande soutenue pour le logement, bénéfique aux entreprises les fournissant. L’idée qui prévalait avant-guerre au Japon comme ailleurs de la nécessité de construire des maisons de qualité qui puissent être utilisées longtemps si l’on en prend soin a disparu dans ce processus.

Voilà pourquoi les maisons anciennes ne représentent aujourd’hui qu’environ 10 % de toutes les transactions immobilières de logement. La politique du logement de l’après-guerre est donc à l’origine du taux élevé de maisons neuves au Japon.

Le piège du déclin démographique

Avec la décroissance démographique, de nombreuses maisons construites dans des emplacements moins bien situés, tant en province que dans les métropoles, sont aujourd’hui vacantes. Ce phénomène a été accéléré par la transformation des familles japonaises en familles nucléaires dans la période de l’après-guerre. Aujourd’hui, lorsqu’une maison se vide parce que ses occupants meurent ou entrent en maison de retraite, leurs enfants ne s’y installent pas.

Il faut chercher dans un tel cas un acheteur ou un locataire. Ces maisons n’ont cependant pour la plupart pas de valeur marchande comme habitat ancien parce que ce ne sont pas des constructions de qualité et qu’elles n’ont en outre pas été suffisamment entretenues par la suite.

Il faudrait démolir ces maisons vides qui ne trouvent pas preneur. Mais la fiscalité japonaise est telle que l’impôt foncier sur un terrain bâti n’est qu’un sixième de ce qu’il est sur un terrain vacant. Comme cela s’applique à tous les logements, indépendamment de leur état, il est plus intéressant pour payer moins d’impôt, de laisser une construction, même très détériorée, sur un terrain. Cette mesure était efficace pour promouvoir l’accession au logement quand il en manquait, mais dans le contexte actuel de surabondance, elle fait que des bâtiments très dégradés et dangereux ne sont pas démolis. Le nombre de maisons inoccupées est en constante augmentation au Japon, mais on continue à en construire 800 000 annuellement, et jusqu’à 990 000 en 2013, en raison de l’anticipation de la hausse de la taxe sur la consommation. Le marché japonais du logement se trouve aujourd’hui dans un situation singulière : le nombre de maisons vacantes ne cesse de grimper mais on continue à en construire de nouvelles.

  • [12.11.2014]

Né en 1963, il étudie la gestion et les sciences politiques à l’Université de Tsukuba puis travaille à l’Institut de recherche Nomura avant de rejoindre l’Institut Fujitsu où il est aujourd’hui directeur de recherche. Spécialiste de la politique du logement et de l’aménagement du territoire, il est l’auteur de nombreux ouvrages dans ce domaine.

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