Пандемия и общество избытка жилья: рост количества жилых построек и проблемы с приобретением

Под воздействием пандемии коронавируса и других факторов прогрессирует падение рождаемости, и число родившихся, которое в 2000 году составляло около 1 млн 190 тыс., в 2021 году сократилось до исторического минимума в 810 тыс. человек – численность населения снижается даже более высокими темпами, чем рассчитывало правительство. Однако в мегаполисах до сих пор одно за другим возводятся жилые здания башенного типа, а в пригородах и городах регионального значения не прекращается создание жилых массивов в сельскохозяйственных зонах. В 2016 году автор этих строк предложил название для этого явления – «Общество избытка жилья». С тех пор минуло более пяти лет, и мы столкнулись с пандемией коронавируса. Какие изменения происходят в «обществе избытка жилья» в этот драматический период?

При всем увеличении количества жилья оно труднодоступно для рядового покупателя

Подпитываемое энергичным предложением новостроек, общее количество жилья неизменно увеличивалось на протяжении всего послевоенного времени. Как следует из итогов «Статистических опросов о жилье и земле», которые Министерство по общенациональным делам, местной автономии и связи проводит каждые 5 лет, в 2018 году количество наличествующего жилья примерно на 16% превышало общее число домохозяйств страны, то есть, в количественном отношении нехватки жилья не наблюдается.

В каком направлении движутся при этом цены на недвижимость? Чтобы узнать ответ на этот вопрос, давайте рассмотрим динамику индекса цен на недвижимость. Примерно с 2013 года цены на кондоминиумы (включая вторичный рынок) чем дальше, тем больше повышаются. Цены на отдельные жилые дома также вошли в тенденцию роста примерно с апреля 2020 года в связи с нехваткой кадров в строительной отрасли и стремительным ростом цен на древесину и другие материалы. Помимо низких процентных ставок, пандемия коронавируса привела к расширению масштабов работы из дома, что, в свою очередь, послужило поводом для недовольства жителей страны теснотой жилья, недостаточным количеством комнат, плохой звукоизоляцией из-за недостаточной толщины стен. С особой остротой жители страны вновь осознали низкое качество жилья, предлагаемого в аренду. Все это приводит к активизации спроса на приобретение собственного жилья.

В апреле 2022 года для реализуемых в собственность кондоминиумов индекс цен на недвижимость составил 180,3, то есть цены выросли в 1,8 раза относительно стандартного при расчете среднего уровня 2010 года. К примеру, средняя стоимость предлагавшихся к приобретению в собственность кондоминиумов в 2021 году (в пересчете на площадь в 70 кв. м) составила непосредственно в Токио 87 570 000 йен, а в столице и окрестностях 64 750 000 йен (согласно «Изменениям на национальном рынке квартир» НИИ экономики недвижимости). Как утверждают, столь дорогостоящие кондоминиумы приобретают в основном так называемые «крепкие брачные союзы» (домохозяйства, в которых как у мужа, так и у жены годовой доход составляет не менее 7 млн йен), руководствуясь соображениями как реальной необходимости, так и инвестиций в недвижимость, а также минимизации налога на наследование. При этом наряду с удорожанием стоимости новых кондоминиумов стремительно растет и цена кондоминиумов на вторичном рынке.

Хотя количественные показатели жилого фонда («количество жилья») продолжает увеличиваться, возникает ситуация, когда массам обычного населения и его молодым слоям приобретать жилье все более затруднительно. В качестве одной из мер стимулирования экономики после схлопывания «мыльного пузыря» в начале 1990-х годов правительство активно продвигало смягчение регулирующих норм, в частности, соотношения площади возводимого жилья к площади земельного участка, стремясь таким обрзазом за счет эффективного использования участков, оказавшихся в застое, сделать возможным решение проблемы колоссального количества безнадежных займов. Из-за этого сейчас, если сравнивать с периодом «мыльного пузыря» в экономике, появилась возможность строить кондоминиумы в еще больших объемах, и поэтому, в первую очередь в мегаполисах, продолжается лихорадочное строительство высотных жилых домов с огромным количеством квартир в каждой такой башне.

Поскольку строительство жилья – это частный бизнес, он естественным образом ориентируется на те области, где можно ожидать высокой рентабельности, и складывается тенденция к увеличению удельного количества жилья в таких районах. Но увеличение количества наличествующего жилья в мегаполисах отнюдь не означает его доступность для широких масс обычного населения.

Скопление жилых высотных домов Цукуда в токийском районе Тюо (PIXTA)

Опасное развитие жилых территорий, обременяющее будущие поколения

В условиях, когда взлет цен на жилую недвижимость – как квартиры, так и отдельные дома в мегаполисах делает жилье все более недоступным, дополнительным фактором стал вызванный пандемией толчок к развитию удаленной работы, из-за которого становится заметным спрос на просторное жилье в пригородах с возможностью более свободной планировки. И в связи с этим хотелось бы выделить проблему, которая состоит в том, что в условиях, когда происходят многочисленные крупные стихийные бедствия, связанные с водой, прогрессирует жилое развитие участков низколежащих сельскохозяйственных территорий с высоким риском затопления. Во многих случаях это сельскохозяйственные угодья в пригородных зонах, где в принципе городское развитие должно ограничиваться в соответствии с Законом о городском планировании (зоны регулируемой урбанизации) или же равнозначные зоны, где жилое развитие практически не ограничивается (незонированные территории). Вследствие пересмотра в 2000 году политики городского планирования, в простирающихся за мегаполисами зонах регулируемой урбанизации смягчение регулирования позволило развивать городскую застройку по усмотрению местных администраций. В результате во многих муниципалитетах стал заметен процесс смещения развития из урбанизированных районов, требующих развития и переустройства в приоритетном порядке, на сельскохозяйственные зоны регулируемой урбанизации.

С другой стороны, на фоне многочисленных случаев ущерба от стихийных бедствий правительство в 2020 году пошло на частичный пересмотр Закона о городском планировании, и в зонах регулируемой урбанизации оно решилось принципиально ограничить развитие новых жилых территорий в тех местах, где имеется риск затопления уровнем 3 метра и выше. Но и после вступления в силу этих поправок некоторые органы местного самоуправления, которые из желания продвинуть развитие территорий с тем, чтобы увеличить численность населения, не пересматривают свою политику смягчения ограничений в отношении зон с крайне высоким риском стихийных бедствий.

Поскольку среди земель сельскохозяйственного назначения очень много низколежащих участков с изначально высоким риском затопления, стоимость таких участков на порядок ниже в сравнении с уже урбанизированными территориями, что позволяет предлагать жилье в сравнительно доступном ценовом диапазоне. Местные администрации желают в первую очередь увеличить численность населения, а предприниматели – продать побольше жилья. Покупатели же, по всей вероятности, желают подешевле купить как можно более просторное жилье. Но если мы будем отдавать приоритет удовлетворению данных запросов, продолжая позволять жилую застройку сельскохозяйственных земель с высоким риском ущерба от ударов стихии, то это неминуемо приведет к увеличению общественных издержек во время стихийных бедствий и последующих усилий по восстановлению, и тем самым создаст тяжкое бремя для будущих поколений.

Обилие пустующих домов, не предлагаемых на продажу

Размышляя о наличном жилье, не следует упускать из вида и существование пустующих домов. За 25 лет с 1993 года количество пустующих жилых домов более чем удвоилось и достигло 8 490 000, а доля пустующего жилья возросла до 13,6%, что является фактором, способствующим избытку жилья. Эффективное использование пустующих домов в пригородных районах с развитой инфраструктурой позволило бы стимулировать оборот вторичного жилья. К тому же возможность сносить обветшалые дома и строить на их месте новое жилье позволила бы рассчитывать на ревитализацию городских кварталов. Более того, это также могло бы поправить ситуацию с чрезмерным сосредоточением населения в мегаполисах.

Вероятно, многие считают, что если бы люди, которые нуждаются в жилье, могли бы приобретать или арендовать пустующие дома, количество которого продолжает увеличиваться, то это позволило убить одним выстрелом двух зайцев.

Однако, к сожалению, продолжается ситуация, когда дома «имеются во множестве, но в продажу не поступают». Если внимательно изучить различные региональные проблемы с пустующим жильем, то выясняется, что чрезвычайно сильна склонность «оставлять его как есть» из таких соображений как «дом достался мне по наследству, с ним связано много воспоминаний», «слишком сложно приводить в порядок свои вещи» или «не хочу расставаться, поскольку унаследовал землю от предков». Во многих случаях дома пустуют в связи с запутанностью наследования. То есть, даже при наличии спроса обращения на жилищном рынке пригодных к использованию пустующих домов не происходит.

В особенности это касается поселений с долгой историей, которые сформировались благодаря памяти предков о том, что в этих местах сравнительно низок риск ущерба от стихийных бедствий. Во многих случаях хорошо подготовлены к стихийным бедствиям и те районы, которые строились в плановом порядке в период высоких темпов экономического роста. Поскольку в таких районах урбанизация произошла сравнительно рано, там далеко продвинулся процесс старения и сокращения численности населения, а смена поколений обитателей застопорилась.

По этим причинам за пределами мегаполисов в городах регионального значения не происходит нормального круговорота пустующих домов, и несмотря на наличие потребности в приобретении жилья в районах с низким риском стихийных бедствий, недоступность его для приобретения остается неизменной.

Конечно, среди пустующих домов имеется в большом количестве и «обременительная собственность»: здания ветшают, районы деградируют, и ее становится невозможно ни продать, ни сдать в аренду. Но на самом деле, если обратиться к результатам обследований, все чаще возможность передать кому-то собственность или сдать ее в аренду находится, если только вы найдете заслуживающее доверия агентство недвижимости или некоммерческую организацию, которая будет относиться к вашей задаче всерьез и честно. Более того, некоторые местные администрации уже занимаются работой по созданию «банков данных о пустующих домах», с которыми они знакомят желающих через соответствующие вебсайты, и фактическая ситуация изменяется к лучшему. Задача состоит в том, чтобы изыскать пути дальнейшей активизации таких инициатив.

Важная задача – увеличить количество массово доступного жилья

Вряд ли можно утверждать, что за последние пять лет в том, что касается структурной проблемы, именуемой «обществом избытка жилья», произошли большие изменения – скорее, недоступность жилья только усилилась. В частности, нельзя исключать, что в условиях продолжающегося удешевления национальной валюты происходит активизация в приобретении с целью перепродажи иностранного капитала, что ведет к дальнейшему росту стоимости жилья.

Чтобы свести к минимуму трудность приобретения, следует перейти от политики по отношению к жилью в целом к увеличению «количества» жилья, доступного массовому пользователю. Для этого, к примеру, необходимо при смягчении ограничений на соотношение площади возводимого жилья к площади земельного участка при реализации проектов строительства кондоминиумов рассматривать этот вопрос не только с точки зрения общественного благосостояния и окупаемости, но ввести дополнительные условия из соображений предоставления жилья по ценам, доступным для массового потребителя (т. н. доступного жилья). Нехватка доступного жилья является большой городской проблемой и в других странах. К примеру в Соединенных Штатах Америки в работе по обеспечению доступного жилья участвуют не только банки, но и крупнейшие корпорации, собирательно именуемые GAFA (Google, Apple, Facebook, Amazon).

Подобно городу Киото, где впервые в Японии планируется ввести «налог на пустующее жилье» (официальное название «налог на стимулирование активного использования необитаемых домов»), постепенно начинается реализация новых механизмов, направленных на стимулирование обращения и использования простаивающего жилья. Как бы то ни было, для Японии, где прогрессирует сокращение численности населения и просиходит все больше стихийных бедствий, вопрос о том, каким образом сбалансировать расположение и количество жилых территорий городов в целом является жизненно важной, и нет никакого сомнения, что наступает время коренным образом пересмотреть подходы к городскому планированию и жилищной политике, унаследованные с периода высоких темпов экономического роста.

Фотография к заголовку: жилой район в окрестностях Токио (PIXTA)

Статьи по теме

• Количество пустующего жилья в Японии достигло исторического максимума
• Пустующее жильё и проблемы старения нации
• «Роковая» недвижимость: низкие цены, отличное расположение и привидения в придачу?
• Результаты опроса показывают, что квартиры в Токио становятся меньше и дороже
• Суровые жилищные условия в Токио: средняя площадь жилья составляет 70% от средней по стране
• Как найти жильё в Японии?
• Аренда жилья в Японии: виды жилых помещений и полезные слова
• Комнаты площадью 5,5 кв. м популярны среди токийской молодёжи
• Около 40% иностранцев в Японии сталкивались с отказами при поисках жилья: считать ли это дискриминацией?