地方は生き残るために、稼ぐ事業と政策を組み立てよ＜前編＞

人口減少社会にあって、急務の一つとされるのが地方活性化である。だが、従来型の補助金頼みの地域開発では、これまでの数多くの失敗例と同じ轍を踏むことになってしまう。

木下斉（ひとし）氏は、自身が高校在学中に取り組んだ商店街活性化から現在に至るまで、一貫して実践と研究を通じて「まちづくり」に携わってきた専門家である。2009年には、全国の事業型まちづくり会社が加盟する一般社団法人エリア・イノベーション・アライアンスを設立し、代表理事として全国のまちの再生に取り組んできた。

すでに16年以上も現場に立ち続けてきた経験の中で、地方が真の再生を図る上での問題点をいくつもの目の当たりにしてきたという。各地で地域活性化を成功に導いてきた木下氏に、目指すべき地方創生の在り方やこれからの可能性について聞いた。

地方創生、成功への処方箋4つのアプローチ

——人口減少社会という社会局面を迎えるにあたり、「地方」、とりわけ「まち」の活性化が局面打開の大きなカギではないかと思われます。木下さんが手がけたまちづくりの取り組みの中で、成果を収めている事例をお聞かせください。

「地方に求められているのは、しっかり事業収支がプラスになる事業を、今既に保有している資産を活用していかに取り組むかというところです。事業を通じて黒字を出して、その利益を元に次なる事業へと再投資していくプラスのサイクルを生み出していくということが大切です。一過性の予算をいくら地方にまいても意味がありません。マイナス収支の事業ばかりをやっていては、常に予算をもらう続ける以外に、地元では資金が回らないからです。これまでの地方はそのような自転車操業を続けてきました。今こそ、この負の連鎖を断ち切り、プラスのサイクルへと転換する必要があります」

「では、そのような持続性がある地方にプラスになる事業は何なのか。今回は整理するために、今、特に地域の中心部の改善で成果をあげている事業を、大きく4つのアプローチに分けてご紹介したいと思います。それらは、（1）リノベーション／マーケット事業、（2）公的不動産活用による経済開発事業、公道や公園などの公共物件で収益化を図る（3）エリア・ファシリティ・マネジメント事業、そして（4）エージェント型PPP事業です」

（1）リノベーション／マーケット事業

「これは、地元住民や地主・地権者の方などが、遊休不動産を活用して地元で事業をしていくという類型です。具体例としては、愛知県勝川におけるTANEYAや北九州におけるメルカート三番街などがあります」

「こちらは、愛知県春日井市勝川のTANEYAという、空き店舗をリノベーションしてシェア店舗として再生した事例です。現在ではカフェをはじめ、ヨガ教室やIT業など計5業種が入居しています。昭和初期に建築された木造の店舗兼民家ですが、入居者の家賃金額から逆算し、その範囲で2年以内での投資回収計画を組み立てて限定的に改修し、建物自体の雰囲気を活かしました。そこがかえって新鮮に受け止められ、初期投資を低く抑えながらも商業的に成功している例です。何でも新しくて大きければ支持されるという時代では、既になくなっています」

「北九州市小倉区魚町にあるメルカート三番街は、小倉駅前の商店街で10年来ずっと空いていたビルをリノベーションしてリニューアルしたものです。4年で投資を回収する計画でプランを策定されています」

「この一帯に入居するのは、いずれも若手で意欲あふれる飲食経営者、インテリアコーディネーターなど多種多様です。そして今までの商店街には全くなかったような業種業態です。彼らのアイディアや感性によって、活気を失いつつある商店街の通行量は1.5倍以上に回復しています」

「大体、我々やその仲間が推進している事業では、最初にどんな客が入るのか、その客がいくら払えるのかを決めて、そこからリノベーション代や建物のコンセプトを決める方法を取ります。こうして結果から逆算して物件の改装費を決めるので、当然ながら初期の収支に絶対外れがありません。従来の失敗例のほとんどは、最初に全て見込みだけでスタートし、改修工事を先行して実施、その後入居者を募集するから失敗するのです」

「一定のコンセプトに惹かれて面白い人たちを集めることによって、物件自体のバリューがまた上がるわけです。そうすると、次々と入居したいという人が集まってくる。結果として、既存の物件の価値は上昇していくわけです。スタート時点では誰も使っていなかった資産から新たな経済が発生し、その資産価値そのものが上昇していくということは、結果としてそのエリアの価値を引き上げていくことにもつながります」

「今あるストック（＝躯体）を使って、民間資金を誘導して事業開発をしている点もポイントです。何も補助金や税金を使って、ゼロから巨大な建物を建設することだけが地域活性化ではないのです。既存ストックを使えれば、ビルそのものを建てる必要はなく、今あるものを利用できます。その分、投資は限定的に済むため非常に効率よく商売ができるわけです。2年で投資回収ということは利回り50%、4年なら25%。大変な高利回り投資です。まちの再生には、このようにしっかりと高い利回りを記録できる投資案件を作り出し、着実に実行することです。そうすれば、民間資金を誘導することができます。公共投資に依存せず、地域内での民間資金を活用する。これが大切です」