Résoudre le problème des maisons vides

Impossible de ne pas tenir compte l’existence des maisons vacantes lorsqu’on réfléchit au stock de logements. Leur nombre a plus que doublé dans les 25 ans après 1993, pour atteindre 8,49 millions, soit 13,6 % des maisons bâties. C’est un facteur qui contribue à la surabondance de logements.

On ne peut que constater avec regret que l’on ne réussit pas encore à utiliser efficacement ces habitations vides. La plupart de leurs propriétaires ont fortement tendance à les « garder telles qu’elles sont pour l’instant », pour des raisons diverses, comme les souvenirs qui les attachent à une habitation dont ils ont hérité, la difficulté de la vider, ou leur résistance à vendre un terrain qui est dans leur famille depuis des générations. De plus, beaucoup de ces maisons vacantes résultent de successions compliquées. Tout cela fait que même s’il existe une demande pour elles, très peu de maisons vacantes utilisables arrivent sur le marché.

Grâce aux connaissances des anciens, les villages et les villes établies de longue date forment des zones relativement peu exposées aux risques naturels. Les quartiers résidentiels planifiés pendant la période de croissance rapide de l’économie ont souvent été aménagés avec des mesures qui tenaient compte de ces risques. Comme l’urbanisation de tels quartiers s’est effectuée tôt, le vieillissement des habitants et la baisse démographique y progressent, et le remplacement générationnel y stagne.

Tout cela fait que dans les banlieues des métropoles et les villes régionales, les maisons vides ne sont pas réutilisées. Elles le demeurent, alors que les acheteurs potentiels à la recherche d’un logement dans des zones peu exposées aux risques naturels se heurtent en permanence à cette difficulté d’acquisition.

Des efforts sont cependant faits par des acteurs du secteur immobilier ou des ONG pour permettre la vente ou la mise en location de ces maisons vacantes. Certaines collectivités locales ont pris l’initiative de créer des « banques de maisons vacantes » qui présentent sur leur site internet des informations à leur sujet. Certaines d’entre elles connaissent un certain succès. Il faut probablement trouver des moyens efficaces pour renforcer ces efforts.

Des logements à un prix accessible pour tous

Ce problème structurel d’une surabondance de logements n’a pas vu de grands changements dans les cinq dernières années, et l’accès à la propriété est plutôt devenu encore plus difficile. Il n’est par ailleurs pas exclu que le prix des logements reparte à la hausse si les investisseurs étrangers, attirés par la faiblesse du yen, deviennent plus actifs au Japon en achetant pour revendre.

Pour atténuer la difficulté d’accès à l’achat, il est important de prendre des mesures destinées à augmenter le nombre de logements à un prix accessible à tous, et non d’offrir plus de logements. Par exemple, lorsqu’on assouplit le coefficient d’occupation des sols dans le cadre de la construction d’un immeuble d’appartements destinés à la vente, il faut aussi inclure le point de vue de l’offre de logements à un prix raisonnable, accessible aux personnes à revenus faibles ou moyens, avec pour perspective le bien-être public et le retour des bénéfices de l’opération. L’insuffisance de l’offre en logements de ce type est un problème dans toutes les grandes villes du monde. Aux États-Unis, les autorités publiques ne sont pas les seules à lancer des initiatives en ce sens, puisque les GAFA ou les grandes entreprises le font aussi.

On voit aussi apparaître de nouvelles tentatives pour promouvoir l’utilisation et la circulation des logements inutilisés, comme la taxe sur les logements vacants que la ville de Kyoto prévoit d’introduire, qui sera une première au Japon. Quoi qu’il en soit, au Japon, pays où la baisse démographique progresse et où les catastrophes naturelles se multiplient, il est indispensable de prendre en compte la manière de contrôler l’ensemble de l’urbanisation par un équilibre entre les localisations des zones résidentielles et le nombre de logements, et il ne fait aucun doute que nous sommes arrivés à un moment où il faut radicalement revoir la planification urbaine, ainsi que les mesures prises pour le logement depuis l’époque de la forte croissance économique.

(Photo de titre : Pixta)