辦公樓空置率或在4%-5%之間？

以下是辦公樓綜合研究所發布的《東京都中心五區辦公樓空置率和租金 未來三年預測（1樓面積165平方公尺上的辦公樓）2020年第一季度報告》中的圖表。

本季度的空置率為0.6%，創下了有統計以來的最低值，但今後一年內，預計會猛增3.7個百分點，2021年第一季度升至4.3%，2022年和2023年同期分別達到4.4 %和4.8%。 Nissay基礎研究所發布的經濟預測報告（5月19日）認為，第二季度的實際GDP成長率將會大幅下滑，而第三季度以後將保持正增長。因此，明年辦公樓空置率的上升勢頭將會止步，2021年第一季度以後可能會在4.5%左右的水準小幅波動。

儘管空置率預計會出現大幅上升，但因為不超過5%，所以預計對今後3年的租金影響有限。目前預計將保持在每平方公尺7273日圓左右。

如果空置率保持在4%-5%之間，那麼相較於雷曼危機後空置率超過8%的情況，對市場行情的影響將是比較有限的。可以認為，從2020年下半年開始，新冠疫情對經濟的影響將趨於減小，預計2021年第二季度以後辦公樓需求將企穩復甦。

從左右辦公樓供求平衡的新增供應來看，今年新增面積處於75.9萬平方公尺以上高位，2021年和2022年預計將回落到33萬平方公尺以下；而2023年將再次出現大量供給，預計會出現2003年以來新增面積首次超過99萬平方公尺的大量供給，如圖表所示，預計明年以後供需平衡趨於穩定，由於2023年第一季度以後大量供給仍將持續，所以2023年下半年的空置率可能會進一步上升，租金有可能真正進入下跌局面。