想在日本有個家 臺灣人投資日本民宿超夯

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日本觀光業景氣近年來大幅成長,住宿設備不足的問題,為民宿及民泊帶來商機。然而,因住民與觀光客之間的摩擦及衝突問題不斷上演,2018年重新頒布「民泊法」。且聽臺灣人如何在京都買下老町屋到經營民泊的經驗談,及臺灣不動產公司在新宿的佈局及經營模式。

實現在日本擁有一個家的美夢

Diana和阿娟兩位六年級女生不但是大學同學,也都在廣播電臺工作,經常結伴旅遊的她們最愛京都的風情,因為經常往京都跑,最後竟然合資在京都買了一棟有百年歷史的町家,並且把它改裝成民宿,成為經營者。

Diana說在京都經營民宿是無心插柳的結果,起初只是幻想自己如果在京都擁有一棟屬於自己的町家會是什麼感覺,但她和阿娟都因為工作的關係無法在京都長住,所以決定以經營民宿的方式,實現在京都「擁有一個家」的夢想。

從尋找老町屋到裝修改建,敦親睦鄰

Diana和阿娟的町家民宿「大雲」,位於京都市上京區的「西陣」。「西陣」之名源自室町時代「應仁之亂」,上京區西側被劃入西軍陣營,這裡自古就是京都紡織職人匯集之處,生產的高級織物稱為「西陣織」。

京都民宿「大雲」所在地「西陣京極」附近巷弄。(林翠儀攝)
京都民宿「大雲」所在地「西陣京極」附近巷弄。(筆者攝影)

兩人決定購買老屋改裝成民宿之後,鎖定老町家進行物件搜尋,最後來到保留很多老町家的西陣,Diana說,進入這棟老屋後立刻愛上了它的庭院,加上房屋的格局符合她們的需求,因此「大雲」就決定落腳在西陣。「大雲」在2017年12月完成整修,去年3月正式營業,以一天招待一組客人為原則,最多可容納8到9人。

「大雲」和室與庭院(業者提供)
「大雲」和室與庭院(業者提供)

兩層樓的老町家不含庭院面積為90平方公尺(約27.2坪),有和洋共3間房間,改裝時保留了迷人的庭院和日本老屋特有的「土間」,町家裡的百年老灶也被細心地保留下來,已經不能燒柴的老灶,成為老屋的歷史見證。

由老町家整修的「大雲」保留玄關的土間(業者提供)
由老町家整修的「大雲」保留玄關的土間(業者提供)

兩個外國女生在日本,尤其是民風保守的京都,想要經營民宿,敦親睦鄰非常重要。Diana說,和鄰居相處曾有一段磨合期,但到目前都相當順利。大雲開幕的第一天,她們「辦桌」邀請街坊鄰居參加,可能是基於好奇,鄰居們都很踴躍,透過實地參觀和交流,鄰居們也比較安心,雖然後續鄰居偶爾反應有噪音干擾,經過與房客溝通後,目前都相安無事。

委託管理公司並親自用心涉入經營

臺灣一年有超過4百萬人訪日,很多人都像Diana和阿娟一樣夢想在日本「擁有一個家」,但買了房之後無法長住,又捨不得空著長蜘蛛網,基於資產運用的考量把房子交給管理公司出租,可是如此一來,自己反而住不到這個房子。經營民宿是一個聰明的辦法,自己用不到的時候當做民宿,自己想住的時候就關閉訂房。

不過日本新制定的「民泊法」在2018年6月15日正式上路後,原有的民宿經營者卻紛紛退場,全球最大民宿訂房網Airbnb的日本房源下架量超過一半以上,主要是民泊法門檻極高,除了經營的區域及房屋用途有所限制之外,非單一屋主的公寓大樓,也必須經大樓管委會同意。類型分成住宅宿泊、特區民泊及簡易宿所3等級,執照發給的規定也不太一樣,其中住宅宿泊採註冊制,雖然申請手續較為簡單,但限制一年只能營業180天。

Diana說,大雲在成立之初就是以合法為前題,裝修時即依照法規,設置消防等設備,事先還成立了公司並以公司名義申請「簡易宿所」,可以全年營業不受180天的限制,但相對的消防衛生等設備規格也比照旅館業,且必須繳營業稅。Diana說,大雲的設備都符合規定,裝修完畢後經過2到3次檢測都輕易過關,而且很快拿到營業執照。

京都民宿「大雲」外觀(筆者攝影)
京都民宿「大雲」外觀(筆者攝影)

Diana和阿娟因為「無心插柳」成為京都民宿的經營者,從找屋、裝修到經營,一切從零開始。兩人曾面臨諸多的問題和困難,Diana說,因為她們是跨海在做這件事,所以必須不段地溝通協調,在錯誤中學習。對於想至京都經營民宿的人,Diana建議,現在京都民宿相當飽和,必須要做出屬於自己的特色才有競爭力。大雲目前委託管理公司經營,很多幕後企畫和細節也親自涉入很多。Diana說,如果僅委託管理公司,自己在臺灣不去管,是一件很危險的事情,另外要和鄰居有好的互動並且合法是很重要的。

京都民宿「大雲」附近的澡堂。(筆者攝影)
京都民宿「大雲」附近的澡堂。(筆者攝影)

日本觀光服務業景氣帶動宿泊需求及房產投資

臺灣投資客進軍日本房地產,民宿是目前最熱門的投資標的之一,腦筋動得快的臺灣商人看準日本觀光服務業景氣,很早就到東京插旗部局,「DoMo集團」執行長李奇嶽就是其中一人,他在2008年進軍日本不動產,從仲介、代銷開始做起,目前已成立不動產開發公司,自己買地蓋大樓、銷售後再收回經營民宿,買家全部都是臺灣人,其中還不乏影視界名人。

DoMo集團位於東京新宿區百人町的民宿大樓(筆者攝影)
DoMo集團位於東京新宿區百人町的民宿大樓(筆者攝影)

DoMo目前在東京新宿區擁有三棟民宿大樓和一棟旅館,每棟的房間大概有10幾到20幾間,房型從2人房到4人家庭房都有,4棟大樓都選在距離地鐵站步行5分以內的地點。李奇嶽表示,DoMo是來自臺灣的民泊經營團隊,也是新宿地區最大的民泊業者,2018年6月中民泊法施行後,他們很快就提出申請,2018年8月間即取得合法執照,成為新宿的指標案例。

李奇嶽說民泊法施行前,新宿地區大概有1萬3000多間房源,但到去年9月底前後大概只剩2300多間,由於他們從設計建造之初即考量民泊法規定,所以很快通過檢測取得執照。

DoMo集團位於東新宿的飯店,由知名設計師佐野健太設計的蜂巢式照明外觀十分搶眼(業者提供)
DoMo集團位於東新宿的飯店,由知名設計師佐野健太設計的蜂巢式照明外觀十分搶眼(業者提供)

李奇嶽採「一條龍」模式經營,旗下的不動產開發公司在日本買地蓋屋,房仲部門在臺灣找買主,日本的民泊團隊再向買主回收房屋經營民宿。李奇嶽表示,民宿委託管理分成包租及分潤兩種模式,包租制有固定利潤,屋主必須自付管理費,投報率約4%,分潤制屋主不須付管理費,利潤高低不一從3到10幾%,年均8%。李奇嶽還表示,取得民泊執照之後,房屋的價值相對提高,對於投資的屋主是大利多。

DoMo東新宿飯店採清水模工法建築(筆者攝影)
DoMo東新宿飯店採清水模工法建築(筆者攝影)

DoMo的房源除了透過公司官網接受預約,也加入Airbnb、booking等訂房網接受預約,對於民泊規定每年營業180天的上限,李奇嶽說,他們有合併經營weekly公寓,只要住宿超過一週以上,就不併入180天計算。

標題圖片:DoMo集團位於東京新宿區百人町的4人住房型(筆者攝影)

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